在“三条红线”和融资环境收紧的影响下，房企融资难度越来越大。
根据CAIC发布的最新数据，5月份，房企境内外融资总额环比下降近40%，发行房企数量进一步减少，仅为4月份的一半。截至5月底，境内外发行债券的房企累计融资规模约为4579亿元，同比下降5%。
值得注意的是，百强房企的门槛正在成为融资的分水岭，不同层级的房企融资成本差异较大。从梯队房企的表现来看，百强房企内债发行成本都在5%左右，而中小房企和部分民营房企内债发行成本都高于7%。海外债务也不例外。前20-30家房企海外发债融资成本最高，接近11%，而前10家房企海外债务加权融资成本仅为3.45%。
5月融资总量环比“缩水”，信托成主力
CAIC数据显示，截至5月底，境内外房企发债融资总规模约4579亿元，同比下降5%，同比降幅较4月进一步收窄。
从单个月来看，5月份，住房企业在境内外发行债券约590亿元，同比略有增长4.8%，环比下降38.2%。其中，境内债券发行规模达到336亿元，同比下降58.4%，环比上升2.2%；海外债务方面，5月发行254亿元人民币，同比增长70%，环比增长75%。
从房企发债数量来看，5月份房企发债数量只有45家，仅为4月份的一半。市场避险情绪高涨，中小房企发债前景不容乐观。
同时，根据中国指数研究院发布的《中国房地产企业融资监测月报》，融资结构方面，5月份信用债占比25.07%，海外债占比19.30%，信托融资占比41.27%，ABS融资占比14.35%。随着发行债券等融资渠道的收紧，本月信托融资成为主要融资力量。
从融资利率来看，5月份房地产行业平均利率为5.69%，同比下降0.55个百分点，较上月上升0.29个百分点。具体来说，房企发行的信托融资利率最高，平均利率为7.17%，同比下降0.67个百分点，环比下降0.07个百分点；ABS融资利率最低，平均利率3.52%，同比下降2.17个百分点，环比下降0.46个百分点；此外，信用债券平均利率为3.96%，同比下降0.25个百分点，环比下降0.47个百分点；海外债券平均利率为6.38%，同比上涨2.24个百分点，环比上涨0.48个百分点。
中智研究院企业部副研究主任刘水表示：“融资总量持续下降、平均融资利率上升，表明房企外部融资环境继续趋紧。房企要抓住上半年融资窗口，加快拓展融资渠道，积极探索新的融资方式，加大融资力度。此外，还要加快推广，提高销售回报率，保证充足的现金流。”
TOP20-30房企海外发债融资成本最高
随着房企融资渠道的收紧，中小房企的融资难度进一步加大，融资成本逐渐增加。
根据柯睿资产管理的数据，房地产百强企业的门槛正在成为融资的分水岭。从各梯队房地产企业的表现来看，排名靠前的房地产企业的内债发行成本在5%左右，差异不大，而排名靠后的房地产企业的内债发行成本较低
同样值得一提的是，相比之下，国有企业的融资成本低于民营房企。国有企业发行的债券票面利率较一季度下降近50个基点，仅为3.71%；但民营房企融资成本较一季度小幅上升至6.78%。此外，从融资集中度来看，民营房企发债融资比例进一步下降，从去年的56.1%降至一季度的45%，5月份保持低位，仅为42.4%。
易居中国首席执行官丁祖昱表示：“房企融资分化将继续。对于财务优秀的房企，将获得更高的生息债务增长率，融资成本和结构将不断优化和改善。发展可能加快；然而，债务状况不佳或杠杆率高的住房企业融资增长有限。同时，疫情走势和经济发展的不确定性导致市场避险升温，部分房企发债难度越来越大。”
融资“大户”成为拿地主角
特别值得注意的是，4-5月恰逢许多城市第一批集中供地和推地，房企的资金是否充足也决定了其征地的成败。
通过对比融资情况和征地情况，新京报记者发现融资集中度与投资集中度高度一致，突出表现为融资相对容易的领先房地产企业是集中征地的主角。
以5月份发债金额最高的央企华润置地为例，该公司前5个月的征地总支出为600亿元。根据中国指数研究院发布的前五个月房地产企业征地金额排名，华润置地排名第四。
4-5月，在热点城市集中供地中，华润置地在土地市场“豪掷千金”，先后在北京、广州、杭州、南京、西安、沈阳、长春、无锡、佛山等城市拿下多宗地块，其中溢价率最高达226%，普遍溢价率也超过20%。例如，4月9日，华润置地以22.51亿元竞得西安西咸新区商住地，溢价率225.83%；在此之后，5月8日，华润置地以总价112亿元竞得杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块；5月20日，华润置地在南京以70.6亿元拿下两桥中央商务区地块；6月3日，华润置地在郑州以67.8亿元拿下郑东新区综合用地。种种拿地动作也表明华润置地“不差钱”。
此外，越秀地产在广州土拍中也成为大赢家。在广州土地集中供应的竞拍中，越秀地产斩获7宗地块，一举跃升至今年1-5月粤港澳大湾区拿地金额冠军。
从拿地金额排行榜来看，龙头房企依然是拿地主力军，万科、招商蛇口(001979,股吧)、保利发展位居前三位。而从今年1-5月房企新增货值的排行来看，保利发展以1801亿元占据新增货值榜单第一；融创中国和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为1620亿元和1570亿元。
截至目前，TOP20房企拿地投资占比已超过市场总额的40%，TOP50房企拿地占比更是超过市场6成。
随着龙头房企成为融资“大户”，并且成为集中供地拿地的主角，可以预见的是，未来，房地产行业的集中度也将进一步上升，中小房企的生存空间将进一步压缩。
