5月份，土地市场受到22个城市土地集中供应政策的显著影响。中国手指研究院的数据显示，5月份50家典型房地产企业征地同比和环比均有所增长，同比增长32.1%。原因是5月份北京、杭州、南京、苏州等11个热点城市集中供应土地，助推整体交易规模。
在业内人士看来，在22个城市集中供地政策的推动下，各地的土地市场明显分化。杭州和南京的很多地块已经到了最高限价，青岛的很多地块已经卖到了最低价。与此同时，在资金和利润的限制下，拿地的房地产企业也在悄然分化。随着土地供应的变化，市场结构也面临重塑。
5月11城集中供地拉高楼面价
在22个城市土地集中流转政策的影响下，据该所数据显示，今年1-5月，全国百强房企征地总量达到1.33万亿元，同比增长14.3%。
中原地产的数据显示，今年1-5月，50个主要城市累计土地销售达到1.67万亿元，同比增长27%。其中，已经有五十亿个城市，分别是杭州、北京、广州、南京、上海；另有38个城市出售了超过100亿元的土地。
中原地产首席分析师张大伟总结了前五个月土地市场的走势，称22个城市一年三次卖地的集中供地政策逐渐开始影响土地市场。3月份各地土地市场供应量减少，4-5月份出现井喷。
的确，从4月份开始，22个城市开始集中供地。截至5月31日，长春、广州、重庆(主城区)、无锡、沈阳、杭州、南京、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、徐州、长沙等地已进行了土壤拍卖。其中，5月份有北京、杭州、南京、苏州等11个热点一二线城市。
除交易量增加外，中国手指研究所的数据显示，今年5月，全国300个城市出售土地的平均楼层价格大幅上涨，住宅用地平均楼层价格为6273元/平方米，同比上涨22.5%。
对此，中智研究院土地所高级分析师张表示，主要原因是土地集中供应的结构性影响，5月份一二线城市大量土地被出售，导致楼层价格上涨。
同时，今年1-5月，在50家典型房地产企业排名前10位的城市中，有9个城市在22个城市的集中供地名单上。重庆以绝对优势排名第一，杭州和南京分别占据第二和第三。
值得注意的是，温州作为22个城市之外唯一的一个城市，今年1-5月，在拥有50家典型房地产企业的10大城市中排名第5。主要原因是土地集中供应政策出台后，重点22个城市短期土地供应停滞，部分企业向热点三四线城市转移，导致这些城市的土地市场明显回暖，温州是典型的城市。
2021年1-5月，50家典型房企入围前10名城市
数据来源：CREIS数据研究所。数据范围：包括股权土地招标、拍卖、挂牌和土地收购。
部分城市土拍热度较高
在很多业内人士看来，土地集中供应政策正在重塑市场格局，表现为明显的区域分化，而房企的利润率正在被压缩。
中智研究院的数据显示，截至5月底，在22个城市的首批土地供应中，有15个城市进行了535笔土地交易，总建筑面积6327.3万平方米，交易总额超过7127.9亿元。其中广州、杭州、南京、重庆对规划建筑面积贡献最高，均超过10%；杭州和北京的吸金能力最强，土地出让金超过1000亿元。
在南京第一批供应的52块土地中，除1块被终止出售外，其余51块涉及房屋的土地均已出售。其中37个地块达到最高限价，36个地块通过抽签选定，总成交额近993亿元。
值得一提的是，天津、长春、福州、沈阳、南京在招标前，有13宗、11宗、4宗、3宗、1宗土地停牌。广州和济南有6次土地拍卖，长春和青岛有2次土地拍卖。
其中5月份天津上市的住宅用地有58块，但集中拍卖的有45块，总成交额498亿元，平均升水率11%。天津成为拍摄前停播剧情最多的城市。
对此，宜居研究院研究员沈心表示，5月份土地集中流转的城市分化明显。杭州和南京的很多地块都达到了最高限价，平均溢价分别为25%和18%，而青岛的很多地块都是以底价出售的，平均溢价只有2%。
张大伟还认为，从近期土地市场的变化来看，分化非常明显，热土仍然过热，房企利润明显减少。
其实房企集中供地后的利润一直是业内关注的焦点。以张拿下的北京朝阳金盏地块为例，该地块的楼面价格为52900元/m2，销售价格的上限为76000元/m2。按照其持有的政府13%的份额，购房者的购房价格上限为66000元/平方米。价格差只有13000元/平米，利润率很小。
保利、融创、招商蛇口(001979,股吧)新增货值规模居前三22城集中供地也在一定程度上加剧了房企间的分化。在广州土地集中供应的竞拍中，越秀地产斩获7宗地块，一举跃升至今年1-5月粤港澳大湾区拿地金额冠军。而融创中国、华润置地分别出现在4个城市的今年1-5月拿地总额TOP10榜单中。
而从今年1-5月房企新增货值的排行来看，中指研究院发布数据显示，保利发展以1801亿元占据新增货值榜单第一；融创中国和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为1620亿元和1570亿元。
对于未来房企拿地的情况，张大伟认为，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，由此，企业分化将进一步加剧。
沈昕则表示，从目前已经完成首批集中供地的城市来看，市场分化比较明显，重庆、杭州、南京等城市土拍竞争激烈，青岛、长春等部分北方城市土拍遇冷，预计在后续土拍中，这一趋势还会延续。
而通过对集中供地城市的土拍政策进行梳理，张晓飞认为，从目前来看，北京、广州、深圳、杭州等城市土拍规则比较严苛，基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则。而重庆、天津、长春、青岛等城市土拍规则相对较为宽松。
6月，苏州、长沙、郑州、合肥、成都、上海、武汉还将进行土地集中出让的竞拍，它们也均为楼市的热点城市。张大伟预计，22城的首批集中供地成交总额有望超过万亿元。
