苏州3日集中供地大戏拉开帷幕。苏州市第一批集中供地于5月31日至6月2日出让，共有商业用地32块，其中住宅用地28块(含安置用地3块)，总出让面积247.8万平方米，总起售价405.84亿元。
苏州土地集中拍卖首日(5月31日)共成功出让12块，其中9块涉及房屋的土地成交189.05亿元。收获最多的是OCT，赢了3个包裹，花费85亿左右；万科、绿城、徐汇等企业也有收获。
华侨城连夺3宗市区宅地，耗资约85亿元
从苏州土地集中拍卖首日情况看，除吴中太湖新城22、24号两个综合地块外，其余住宅、商住地块均突破停售价格，进入一次性报价区间。由于这些地块位于一个好的板块，吸引了许多房地产企业参与一次性报价，最终全部成功销售。华侨城、绿城、徐汇、万科、美的地产、复地、中建三局等7家房地产企业成功收购土地。
其中最有竞争力的剧情是苏地2021-WG-19，在拍摄前已经加价14轮，报价超过止损价。多家房地产企业参与了一次性报价，最终由徐汇的苏州幸子商务咨询有限公司以6.82亿元的价格中标，费率为14.16%，底价为11654.12元/平方米。该地块位于吴中区徐口镇徐进路西侧和吉祥路南侧。用于城市居住用地、零售商业用地、餐饮用地，出售面积约2.93万平方米，建筑面积5.85万平方米。该地块毗邻徐江，被剑法春江岳明工程一江之隔，附近有徐口中心小学、徐江中学等教育资源。
费率最高的地块是吴中区苏地2021-WG-20，费率为14.42%。14轮报价后，剧情触及最高价，转入报价阶段。最终万科以10.28亿元的价格拿地，成交底价17736元/平米。该地块位于吴中经济开发区城南街宝丰路西侧、胡成东路南侧。作为城市居住用地，出售面积26356.3平方米，建筑面积57983.9平方米。该地块所在区域有许多新的景点，包括岳明滨江、郎悦滨江、钟健清翠园、中交春影吴栋等。
值得一提的是，华侨城迅速拿地，一天内拿下3个城市宅基地，总成交价约85亿元。经过10轮投标，率先投标的苏地2021-WG-16号地块，突破了止损价，进入报价环节。华侨城的子公司南京新桥文化旅游发展有限公司以5.64亿元的价格中标，地价为13.38%，底价为27778.26元/平方米。该地块位于姑苏区虎丘街叶坊帮以东，朔方庄路以南，西苑路以北，出让面积18456平方米。
随后，华侨城以21.63亿元的价格，以13.41%的溢价，28，351.52元/平方米的底价，在姑苏区又拿下了苏地2021-WG-17地块。该地块靠近通景公园，周边的代表建筑是法华公园的首府。
当日总成交价最高的土地也是在10月24日之前征集到的，经过24轮招标，相城区苏堤2021-WG-31地块被10月以57.77亿元的价格中标，底价约13793元/平方米，升水率11.1%。该地块位于襄城大道以西，襄城区元和街姬园路两侧，出售面积171052平方米。周边有彩虹购物中心、苏州王府井购物中心(古八600859)等商业建筑，还有仁恒溪云雅花园等住宅区。
此外，绿城、复地、中建三局也取得了一定成绩。绿城以11.72%的升水率和12328元/平方米的底价获得苏地2021-WG-18号地块。
根据土地出让文件，28块设定市场指导价的地块在网上分自由招标和有限招标两个阶段进行挂牌。土地使用权网上竞价超过网上竞价暂停价的，网上竞价暂停，网上竞价改为一次性竞价，而不是最高价的。获得相应地块网上竞价资格的所有投标人均可参与该地块的一次性竞价，以最接近一次性竞价区间内的平均价格确定投标人。
对此，RealData高级分析师潘浩指出，从苏州土地集中拍卖首日起，涉及房源的9块地块中，2块以底价出售，4块超出一次性报价区间平均值0.1%-0.5%，3块以低于一次性报价区间平均值0.1%-1.4%的价格出售。总的来说，这些土地的交易量得到了有效控制。此外，9个住宅小区的平均费率为7.9%，比2020年的年平均费率低1.2个百分点。保费率可以主要通过设定止损价格来有效控制。
嘉里总经理葛指出，苏州的集中拍卖网站不同于无锡和杭州，因为苏州在达到最高限价后不要求自持，而无锡和杭州则有竞争性自持政策。如果考虑自持成本，其实无锡杭州很多地价都创下了新纪录，但苏州的招标规则是达到最高价后进入一次性报价环节，然后根据一次性报价区间内哪个公司接近均价来确定中标人。
“昨天卖的这些地块价格并没有刷新之前地区或板块的最高价格，整体上基本持平。从苏州集中拍卖土地来看，苏州是实现稳定地价目标的典型规则。”戈文问。
关注的城市之一，通过设定规则，使其溢价率总体不高。不过，各地块之间出现了分化的情况，有的地块没有溢价，也有一些地块溢价率在10%以上。预计未来各城市在拍地时，也会出现地块之间分化的情况。因此，不排除以后拍地时，会出现有针对性的举措，就像“一城一策”一样，有可能会出现“一地一策”的相关政策。新京报记者了解到，限地价后转一次性报价并非首次出现。实际上，早在2016年8月，苏州就开始实施一次性报价政策。在潘浩看来，此举对于苏州稳地价实现了预期效果，成交溢价率在新规则下控制良好。
值得关注的是，此次集中拍地前的5月27日，苏州市召开房地产调控和租赁住房建设专题会议，会议强调要全力做好“稳地价、稳房价、稳预期”工作，确保苏州全市房地产市场平稳健康发展。
而针对竞拍前房企疯狂设“马甲”公司的情况，苏州也出台了严格的竞买要求。5月21日，苏州市自然资源和规划局发布关于严格落实竞买要求的通告。通告指出，参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。在此背景下，此前狂开“马甲”公司备战苏州土拍的房企，多被这一竞买要求拦下。
对此，无锡房地产业协会副会长张斌指出，苏州政府严控土地溢价率，选用“一次性报价”模式，需要考量开发商的实力、精算和运气；房屋定价机制则选用“同地段竞品最低价”模式，从而保护了入驻开发企业合理的开发利润。多策并举，体现了地方政府坚持“稳地价、稳房价、稳预期”不动摇的决心。
