近日，北京、杭州、南京、无锡等城市第一批集中供地已经关闭。没有取得土地的房企担心的是“无米之炊”，而许多取得土地的房企担心的是“赚钱几何”。
根据柯睿对土地供应集中的热点城市的盘点，从盈利角度出发，结合周边3公里内住宅项目的平均售价计算，发现无锡、厦、渝、杭等市场知名度较高的城市，其“地房比”(地价与房价的比例)高达70%，盈利空间相对较小。
面对利润空间不断被挤压的现实，房企手头的利润账面如何计算？对策呢？
房企夺地后的盈利难题
根据柯睿对第一批集中供地已经结束的11个城市的清查，城市之间的差异加大，冷热不均。在热点城市的竞争性土地拍卖中，不断上涨的地价叠加在后期的销售限价上，使得很多地块陷入利润难的困境。
以热点城市无锡为例，集中供地热门地块——周边设施成熟，交通便利，尤其该地块靠近地铁广瑞站，距离无锡火车站仅一站。该地块的底价从1.7万元/平米开始，拍摄结束后，万科直接竞价到最高价1.8万元/平米，进入竞争性租赁环节。经过几轮招标，融创最终以41.71亿66100平方米的总价拿下了竞争性租赁区。目前地块周边项目价格在2万元/平米左右。按照这个价格，中储地块的“地房比”高达90%。
在厦门，剑法以26.3亿元的成交价格，13200平方米的建筑面积拿下了湖里2021P03地块。按照凯瑞的计算，该地块的楼层价格高达67800元/平方米，而商品房的平均售价不应超过71800元/平方米，房地产与住房的差价仅为4000元/平方米左右。
北京的很多地块也考验着房地产企业的后续运营能力。比如朝阳区金盏乡两块地的底价都超过了5万元/平米。随着两块地块进入争夺政府份额阶段，该地块未来限定价分别为6.6万元/平方米和6.46万元/平方米，“地房比”也超过80%。
克里研究中心企业研究部主任朱一鸣说：“影响土地与住房比例的因素很多，不同能源水平的城市之间的差异也很大。但一般来说，如果土地与住房的比例高于60%，利润率就会很窄。”
同样值得关注的是刚刚结束的南京土地拍卖。由于地价上涨和销售限价，房企利润率进一步降低。据业内人士透露，部分热卖地块的销售利润率不到2%。
根据好土地研究所的数据，此次南京土地拍卖中12块地块(不包括去融速度)的预期销售利润率不到2%。其中，升水率最高的麦高桥G42地块，底价为26724元/m2，未来粗产品销售限额为32907元/m2，预计销售利润率仅为0.5%。万科拿下的麒麟G47地块，总成交价14.2亿元，底价约22702元/m2，未来销售限额28500元/m2，预计销售利润率仅为0.3%。
不仅如此，据凯瑞测算，在测算了首批11个集中拍卖城市的毛利率后，发现只有青岛、福州、广州的毛利率在30%以上，而无锡、重庆、厦门等地价涨幅明显的城市则处于较低水平。其中，无锡很多地块甚至在“封顶高配建”的情况下，大概率面临亏损。
对于住宅企业“舍本逐末”的主要原因，朱一鸣认为：“一是保持规模增长，保证质量
在长三角热点城市杭州，当地龙头房地产企业直言拿地难赚钱。滨江集团董事长齐金星(002244，股份)在回应杭州地块能有多大的盈利空间时说：“公司融资成本低，品牌影响力大。在公司团队精益高效的管理下，努力实现1%-2%的净利润水平。”
而在利润率进一步摊薄的情况下，滨江集团此次拍地选择了与融信集团联合拿地，以进一步减轻资金压力和风险。
“把竞争对手变成盟友”，融信内部人士也向记者表示，在杭州土拍中，已经事先采取强强联合拿地的策略。
融信集团品牌营销中心总经理孙群存在杭州拿地后也对新京报记者表示，融信正在探索联合拿地的新模式，“从去年开始推行‘战略合作企业投资’，即合作方是深耕当地，在土方、建设等方面有优势的开发企业，有一定知名度但综合能力和融资能力有所欠缺，融信以一定比例入股、利润保底的合作原则进行，此外，融信会提供超额借款、多投的资金则要向对方额外收取利息。融信正在培植8至10家这样的企业。”
事实上，在土地竞争激烈、运营风险加大的情况下，联合拿地早已成为业内共识。在北京，参与首批集中土拍的50多家房企中，有37个以联合体的形式出现，其中“金地+华润+保利”一共报名了16宗地块的土拍。在北京已成交的地块中，有9宗为联合体竞得；同样，在重庆，其出让的46宗土地中，也有8宗为联合竞拍取得。
除了联合拿地外，在计算盈利时，除了拿地、建安成本外，开发速度及销售速度也显得尤为重要。对于杭州拿地后的盈利问题，孙群存表示，“杭州的地，利润不会太高，但相对稳定可期，而且周转快，也就是‘安全稳定周转快’。”
除了联合拿地和提高周转速度之外，不少房企还选择了“错峰拿地”的战略，或选择利润相对有保障的非热点城市。例如，杭州市场方面，“杭州一哥”绿城在此次杭州首批集中供地中并未现身，但是，在今年春节前，绿城已经斥资约140亿元在杭州拿下9宗地块。而龙头房企万科也并未在杭州重仓，反而选择了南京连拿4幅地块，另外也在长三角三四线城市例如金华、绍兴进行加码。
而重仓三四线城市的碧桂园、恒大等龙头房企依然坚守布局策略，也鲜有参与热点一、二线城市的激烈拼杀。
事实上，房企拿地也倾向于在自己深耕的地区布局，形成“集中优势”并且降低风险。比如，龙湖倾向于深耕重庆大本营，虽然分别在无锡、重庆和杭州斩获8宗地块，但其中5宗位于大本营重庆，总金额为96.6亿，占龙湖本次集中拍地金额的2/3；越秀地产新增的7宗地块都位于大本营区域的广州。
此外，朱一鸣表示，“在单一的招拍挂拿地方式已经难以满足盈利需求时，房企也通过拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力来平衡利润率，以减少对公开市场招拍挂的依赖，同时达到成本控制、提升盈利的目的。”
例如，旭辉在2020年通过一二线联动、收并购、商业勾地等多元化拿地方式获得的项目货值占比达到51%，较2019年的33%有明显提升。此外，越秀实行“6+1”的多元土地获取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍，在2020年新增投资中通过非公开市场获取的地块占比达到54.1%。
而在当前的“低盈利时代”，运营能力的高低也成为房企盈利与否的重要一环。58安居客房产研究院分院院长张波认为：“目前，多个成交地块呈现‘高溢价+高自持’，结合新房限价的大背景，没有强大运营能力的房企，项目达到预期收益目标的压力将大大增加。”
