今年4月，中国100个城市的库存出现了新的变化。5月24日，上海亿居房地产研究院发布的最新一期《全国百城住宅库存报告》(简称《报告》)显示，截至4月底，全国100个城市新建商品房库存总量约为4.91亿平方米，较上月增长0.5%，较上年增长3.2%。
报告分析，从库存同比增速来看，近七个月持续放缓，与购房需求活跃有关。不过，也应该注意到，4月份的库存环比呈正增长。
4月百城库存首现增长，去化周期9.9个月
白城的库存在4月份出现拐点，今年首次出现正增长。报告数据显示，4月份100个城市新增商品房供应量为5457万平方米，交易量为5200万平方米，呈现“供大于求”的趋势。
报告分析，4月份的房屋交易市场弱于预期，尤其是部分城市，在购房政策收紧、房贷审批速度放缓的情况下，市场交易受到影响，进而容易出现供过于求的局面。这也是今年第一次供大于求。
根据最新的待售数据，根据国家统计局公布的数据，4月底商品房待售面积约为5.14亿平方米，比3月底减少422万平方米。其中，住宅销售面积减少423万平方米，办公楼销售面积减少15万平方米，商业和商业建筑销售面积增加60万平方米。
去库存方面，报告显示，4月份，100个城市新建商品房库存去库存周期为9.9个月，这意味着市场消化这些库存需要9.9个月。对此，报告指出，观察去年第四季度以来的存贷比数据，显示出微弱的反弹现象，这是一个需要警惕的市场风险。特别是在各地信贷政策收紧、购房政策升级的背景下，更要防范市场降温导致存售比反弹的风险。
此外，统计局公布的数据显示，3、4月份，虽然我国商品房销量和销售面积仍实现了同比大幅增长，但环比增速有所放缓。1-4月商品房销售面积约5.03亿平方米，同比增长48.1%，增速低于1-3月的63.8%；商品房销量约5.36万亿元，同比增长68.2%，与1-3月88.5%的增速相比也有所放缓。
一线城市库存面积走低，郑州同比增速达80%
报告显示，截至4月底，100个城市一、二、三、四线新建商品房库存总量分别约为0.28、2.57、2.06亿平方米，增速分别为1.5%、0.2%、0.7%，增速分别为-3.0%、6.0%、0.9%。报告分析，一线城市库存指数值得关注，同比增速为负，与一线城市整体购房需求旺盛有关。但随着住房购买政策的收紧和一线城市项目的集中供应，预计后续库存将同比正增长。
在城市方面，截至4月底，100个城市中有51个城市的库存同比呈正增长，其余49个城市的库存同比呈下降趋势。具体城市来说，郑州库存同比增长最为明显，增速为79%；湖州下降最为明显，下降了44%。
100个城市新建商品住宅库存面积同比增长率排名
数据来源：地方官方房地产信息网、审评委、宜居研究所
易居研究院智库中心的研究主任严跃进说，“有一个4月份，100个城市一、二、三、四线新建商品房存售比分别为7.7、10.0、10.1个月。颜跃进说：“相对来说，一线城市存销比最小，今年前四个月的探索现象非常明显。实际上，一线城市的存售比下降，说明一线城市的购房潜在需求非常旺盛，代表了疫情期间购房资金加速进入房地产市场的一种城市类型。在一线城市房地产调控升级的背景下，后续存销比数据可能反弹。”
去库存“南强北弱”，武汉、重庆房价明显反弹
从白城新建商品房库存去化学周期排序可以看出，去化学周期较高的城市一般位于北方市场，如包头、哈尔滨、威海等。而长三角和粤港澳大湾区的相关城市，去化学循环较小，如珠合湖。
严跃进认为，无论库存高还是低，其实很多城市都出现了房价上涨的现象，但是，库存排名倒数、降幅较大的城市，房价往往更容易上涨。
根据易居研究院同时发布的百城房价数据，今年1-4月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为17634元/平方米，同比上涨13.6%。其中，32个二线城市新建商品住宅成交均价为17390元/平方米，同比上涨13.2%。总体上看，二线城市房价涨幅是比较大的，且有明显的反弹现象，如近期市场上颇受关注的武汉、重庆等，同比涨幅都相对较大，分别为21%和12%。
严跃进表示，“二线城市普遍为省会城市，人口导入规模大、房价看涨预期强烈，后续应该在双集中供地的基础上，严审购房资格、严管购房交易秩序，真正防范和杜绝各类炒房现象。”
