5月22日，南京土地集中供应刚刚告一段落，拿到土地的房地产企业不敢懈怠，立即进入开发前期准备工作。“手里的房企已经找到了好的资金，找到了好的合作团队。这一周，他们进入了分工。”南京当地一家房地产公司的相关人士告诉记者，具体分工和由哪些合作伙伴牵头，将在未来几天内决定，然后进行规划、审批等一系列工作。
5月20日和5月21日，52块土地在南京集中供应了两天。除了江宁的一块土地因故终止外，其余51块土地中有36块触及地价上限，进入抽签程序。此前，万科15家房地产企业确认已拿下土地。5月22日，南京公布剩余36块土地的抽签结果：万科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、徐汇等多家外资房地产企业均有所斩获。
据统计，南京集中供地51块，收地992.5亿元，与杭州集中供地57块，收地1178亿元相当。一个参加过土拍卖，幸运地摇了一块地的房地产开发商告诉记者，很多地块都是计算出来的，净利率在2%左右，但是“杭州的一些地块，不赚钱是抢不走的。为什么不来南京试试？”
南京本地企业恢复此次集中供地综合信息：南京和杭州的土地拍卖其实差不多，杭州可能更热，商品房市场库存更少；但南京目前处于近期市场库存较低的状态，只有5个月的去污周期，所以这些地块的盈利能力是可以预期的。此外，32块土地位于主城区，去污优势明显。
“南京的利润比杭州高”？
“在南京开发项目利润比杭州高。南京给了2%-5%的利润率，杭州很多都要赔钱。”一个刚在南京拿了一块地的小房企相关人士感慨说，从游戏规则的角度来看很明显。也是一个房价有限的市场。杭州本地拍卖达到限价后，比南京直接进入摇号更有竞争力，利润率再次被压缩。因为自持商业部分，对于一些商业开发运营经验不足的房企来说，成本是不可控的。
南京土地拍卖规则的调整对开发商的资金实力和综合实力提出了更高的要求：商品房预售条件提高到已完成住宅投资的50%。另外，有些地块有房地产开发资质。要求在3级及以上，投标保证金比例也从20%提高到30%和50%；除了禁止马甲公司参与拍卖外，接受最高价格的竞拍者均可参与抽奖，中奖价格为最高价格加加价。
然而，南京房地产企业的征地热情是突出的。据统计，有84家房地产企业报名参加拍卖，共有737个报价。其中保利地产(600048，古吧)注册土地29块，港地注册15块以上。2020年，保利地产在南京有20个在建和待售项目。虽然保利深度培育南京的战略意图很明显，但这种集中的土地供应只是一块土地。
南京本地房企殷诚地产这次收购了三块地，但公司在南京市场的投资压力全年可见。2020年，殷诚地产南京售出91亿元，占比57.7%；全年销售项目12个，合作开发项目6个。从这次征地的所有合作来看，殷诚合作项目的比例很有可能会增加。南京另一家本地房地产公司鸿阳有11个在建项目
但对于参与投标的房地产企业来说，这不是问题。本轮集中供地土地质量普遍较高，主城分布32块；南京房价已经涨了七个月了。5月17日，国家统计局发布了2021年4月70个大中城市商品房销售价格变动的最新统计数据。其中，南京新房价格环比上涨0.6%，同比上涨5.1%，二手房价格环比上涨0.7%，同比上涨6.1%。自2020年10月以来，南京房价已经上涨了7个月。
房地产企业之所以拿地，是因为南京市场的库存越来越紧张。南京库存目前处于较低水平(5个月)。截至2021年4月底，南京市居住建筑实用面积590万平方米，去污期降至5个月。
另外，南京市相关部门在制定土地拍卖规则时，精算的专业性很高，不仅限制了房价，也给开发商留下了盈利空间。但在一些大中型房企看来，有些地块是保本盈利，但不是全部；在很多小商家眼里，如果不了解南京的情况，就会认为南京的土拍卖规则和无锡一样，只要在开奖的土地上有利润保障就行。
这也说明南京有市场优势，但这些优势也是不确定的。比如政府一旦收紧监管，项目销售周期就会变得不可控。大多数房企都很清楚这一点。为了分散风险和分担成本，合作开发成为本次拍卖结束后南京房地产市场的主旋律。南京本地房企殷诚地产这次收购了三块地，都找到了不错的合作伙伴。
浙江调控下放，房企聚焦南京
房企涌向南京拿地。更深层次的原因是南京房产可以捆绑“精装包”出售。目前南京的热门楼盘都捆绑了“精装套餐”出售，首付比例很高，差不多80%。
南京某购房者指出，南京通过“升级装修包”变相涨价，这在商品房网上签约统计中是看不到的。开发商通常会推出两种装修费用(基本和升级)，升级装修套餐名义上是消费者的一种选择，在南京业界被称为“精装套餐”。按照最高5000元，“精装包”捆绑一套房子的金额从几十万到几百万不等。
>来自江北某项目一名销售人员反馈称，这一做法需要提前向政府报备。但在实际操作中，几乎所有开发商都要求客户必买“精装包”，否则销售可能会不接待。这是当前南京楼市火爆的主要原因，虽然市场集结各种利好，但背后也是有隐藏的调控收紧风险的。比如，5月24日，杭州多家银行上调房贷利率。建设银行(601939,股吧)杭州支行透露，已正式上调二手房贷款利率。调整后首套利率从5.2%上升至5.4%，二套利率从5.3%上升至5.5%。
对于部分买家来说，或许买房窗口期即将关闭，这被认为市场拐点来临的前兆，对楼市的影响也将逐渐释放。据了解，南京目前的首套平均利率是5.65%，比上个月上涨1BP；二套房平均利率是5.70%，比上月略降。整体来看，南京的购房窗口期还在。南京业内人士认为，这对于南京楼市下半年的市场而言，或许是利好。
在南京，由于一二手房价倒挂严重，有项目直接倒挂1万元/平方米，购房者要买到房子也很难摇中，摇号“陪跑”几个月的情况很常见。此前，南京楼市出现了“假人才”购房。4月23日，据新华社报道，南京部分中介借助“挂靠”高新技术企业、代考资格证等方式，帮购房者伪造“人才身份”，优先购买新楼盘牟利，扰乱市场秩序，损害城市人才引进成果。
市场监管力度随之加大。5月11日，南京市相关部门联合发布了情况通报表示，公安机关现已对查明违法犯罪事实的人员依法处理，目前2人被采取刑事强制措施、8人被治安处罚。47名违规取得人才购房证明的当事人已被依法依规进行处理。其中，尚未使用购房证明的31人，注销购房证明；对已使用购房证明的16人，启动注销购房证明程序，督促开发企业及时收回房源，并组织重新销售。
南京市场对外来房企的吸引力也逐渐赶上杭州。德信、滨江、大家等杭州房企已经相继打入南京主城区楼市。2020年3月，德信地产首次进入南京市区拿地，此前德信已在溧水拿过一幅宅地；2020年7月，滨江也进入了南京市场；2021年1月，大家地产首进南京拿下江北核心地块。
这些杭州本土知名房企的出走，除了杭州地块利润偏低之外，与整个浙江的政策环境收紧也有关系。今年4月，广州、东莞、宁波、合肥、南通5城被约谈，纷纷升级调控。由于被约谈的5座城市有3座位于长三角，长三角主要城市的调控也开始收紧。一个多月以来，南京、杭州分别在落户、人才购房方面“打补丁”。4月以来，嘉兴、绍兴、衢州、湖州等城市均有调控新政出台，调控城市层级下放明显。房企也开始将投资眼光投向省外甚至长三角以外。
一名南京房企人士透露，以前南京的土拍也有现房销售、竞自持等规则。就在4月30日的土拍，仍有竞自持的规则。但这次集中供地都取消了，直接进入摇号环节。这被认为是政府给房企留了利润空间，以保证房屋质量的一种做法。实际上，更多房企愿意将南京看作是利润率尚有扩大空间的市场。
南京中海总经理冯昌中认为，北京和杭州，因为地价不限，竞价到了上限，开发商还要竞配建，1%-2%的净利已属常见。“一年三次供地，拿不到地的开发商团队自然会散，开发商只能在生死线上游走。”
