长期位居土地出让金前三名的杭州，近日完成了第一轮土地集中出让。第一批集中供地总成交额达到1178.21亿元，占2020年全年土地出让金的一半，在完成第一批集中供地的12个城市中排名第一。
房企在第一批集中供地中抢到“面粉”，意味着今年有希望变成“面包”，然后被换钱。在这种逻辑下，杭州售出的57个地块中，有41个达到最高溢价，开始“争自持”，最终自持总面积飙升至66万平方米，最高自持率为40%。
对此，通策研究院研究主任宋宏伟在接受记者采访时表示：“杭州市场升温有两个效应。第一，从市场层面来说，杭州某二手房交易在量价上都有支撑，所以买房有升值空间；除了上海，整个长三角基本都是杭州、南京、苏州等更具潜力、长期投资价值突出的核心城市。
竞争最激烈的是在临安
据初步测算，杭州第一批土地5月7-8日集中出让，主城区、钱塘新区、萧山区、余杭区、富阳区平均自持比例分别为13.5%、9%、14.5%、11.3%、14.7%。
临安区土地出让的结果更让人吃惊：11块中有10块自持，平均自持比例超过17%。其中青山湖科技城B5-02-05地块创下临安地价新纪录，底价18165元/平方米；滨湖东部新区土地自持率40%，是杭州“双限”以来最高自持记录。
关于“自持”能否抑制市场狂热，宋宏伟认为，“如果说是过度控制新房价格，放松对二手房市场的监管，实际上会导致二手房市场热点上升，也不排除有些企业为了规避新房市场的限制，可能会直接购买整栋新房，然后在二手房市场出售。自持竞争直接增加了企业的土地收购成本，延长了资本回报时间，给现金流带来压力。但从整个项目来看，企业会平衡自持部分和可售部分，因此怀疑争夺自持建设也会变相推高房价。”
多年来一直在临安从事二手房交易的张晓风告诉记者：“我们在临安的产业仍然不能与杭州的主要城市相比。移民人数相对较少。自2016年以来，临安的增幅不大。很多人是来买房做跳板的。在主城买不到房子的年轻人来青山湖。现在青山湖未来科技城的价格其实已经超过了临安主城的价格。"
链家平台显示，临安区青山湖科技城二手房发售量为1455套，一周5~17次，房价1.9 ~ 2.6万元/平米，大大超过了较为成熟的临安老城区的二手房价格。
这波上涨还在继续。“大家都期望涨到3万，但是临安的产业和人口支撑不了这个房价。未来很可能很长一段时间都没有价格。”张晓风提醒道。
征地企业“压力大”
据嘉里统计，此次杭州集中出让中，私有房企占了征地的89%，在坚持利润最低的前提下，果断出售了流动性高、去转型快的地区和地块。但最后“面包”利润巨大，业内人士认为“压力大”。
滨江联合融信拿下位于钱江新区的两块纯住宅地块，总价128亿元，自持率17%。
5月14日，在网上展示记者向滨江集团求证时了解到，之前的“净利润1%~2%”的说法其实包含了自持部分的面积。自持部分如果按照行业通用算法长期作为优质资产持有，剔除后的净利润在7%~8%左右。
土地集中供应后，中国手指研究院浙江分院总经理丁晓表示，集中工地后，市场发生变化，房企征地格局高度集中，龙头房企和国企越来越集中，地方龙头企业逐渐深化势力，开始扩张；随着市场结构的变化，房地产市场正在从依赖人口红利转向依赖制度红利。随着传统开发收入的减少，许多领先的房地产企业开始借助规模经济积极发展“战略性产业”。
正是因为看到了热点城市住宅开发的利润天花板，滨江这几年才开始两条腿走路：一方面继续参与公开市场的征地，一方面转向利润较高的非住宅项目和“二手土地”的合作开发。
宋宏伟指出，“在杭州等核心热点城市，房企确实面临利润微薄的问题。但从这些高价征地企业的角度来看，他们的战略重点不是短期利润，而是通过深度培育来维持地区。市场份额、品牌和产品影响力；从可持续发展的角度来说，只有获得土地才能继续发展，没有土地，在市场上出口品牌和产品是徒劳的。所以这一轮高地价征地给企业造成低利润是一个共同的特点，也不排除个别企业高地价项目仍然可能面临亏损。所以这不是单个项目考虑的，也不是单个年份考虑的，而是企业对杭州乃至浙江的长远战略布局，所以即使亏损也是必须要承担的。
