上海楼市风起云涌：“新屋市场的炒房团都在想方设法得分，二手房业主还在跳价。百年以上的学区房，10平米350万。
上海楼市一片沉寂，风平浪静，但实际上暗流涌动。
根据上海中原地产的数据，今年4月上海新建商品住宅交易面积为76.7万平方米，较上月下降30.5%。2021年1月达到高点后，新房平均成交价格连续三个月下跌。4月份平均成交价格为5.02万元/平方米，较上月下降2.2%。
新的购房政策不仅导致交易量下降，还引发了一系列房地产非法经营案件。第一批33个楼盘上市后，爆发了“高首付”“全款”等诸多楼盘，以及其他开发商的“挑客”行为，那些支付能力弱的，只需要劝阻甚至拒之门外。
第一批楼盘刚刚结束，紧接着是第二批集中供应47套商品房的公告。短短几天，很多建筑被投诉。4月29日晚，上海市房地产交易中心发布紧急公告，因群众举报投诉，所在区房管部门对4处房产进行了调查。其中，静安区某楼盘阜新名苑暂停认购。
此后，上海新房市进入了一个“空窗期”。通策研究院数据显示，5月3日至5月9日，上海商品房供应停止，交易规模大幅下降至12.67万平方米，处于历史平均水平，环比下降69.2%，均价继续下降至40341元/平方米，环比下降15.7%，创历史新低。
然而，在中国房地产在线海的市场考察中，发现市场并不像看上去的那样平静，但实际上暗流涌动，这一波不仅体现在新屋市场，也体现在二手房市场：“新屋市场的炒房团都在想尽办法得分，二手房的业主还在跳楼，100多年的学区房10平米的价格是350万元。
积分制，二套房买家用社保跑赢无房户
在新的住房市场上，第二批47栋建筑集中在市场上，供应量增加，住房供应类型更加丰富。新需要的建筑主要是五个新城，其中内环地区的几个改良产品吸引了市场的大量关注。
以已经停牌的静安复兴名苑为例。它位于内环的核心区域。房产单价13.2万元/平米，总价2000万元起。是改良型户型，一上市就备受关注。但在认购过程中，很多买家发现，销售起步价1000万元的豪宅，要求贷款客户在60天内付清全款。如果逾期，除了巨额违约金外，房子还会被带走。
按照上海目前的房贷申请政策，个人很难在两个月内完成房贷申请流程和贷款，但一般需要四个月到六个月。开发商此举的含意是，想买房只能准备全款。该房产还因非法“挑客”行为被上海市静安区房管局要求尽快实施整改。
房地产的“挑客”行为停止了，而被购房积分抽奖制度限制的“炒房团”却跃跃欲试，试图提高自己的积分。5月12日，一位自称是刘律师的房地产投机商在上海市委领导的邮件投诉中成立了一个微信群，鼓励潜在买家发飙
买家徐先生表示，为了提高二套房的积分，在基本积分的基础上增加社保积分的二套房可以成功击败首套业主，如静安龙盛复兴里房产。社保系数为0.24，2003年1月至2021年4月共220个月，满分52.8分。如果二房家庭基础分30分，分可以达到82.8分。对于年轻买家来说，全额社保几乎是不可能的。
结果就是有很多高分者钻政策空子。如果一个买家刘先生自称“真的很需要”，他其实在外滩九里有两套豪宅，他准备卖掉一套，买下静安的豪宅静安龙胜复兴里。为了给分数低的孩子买房，有的人把房子卖给或者转让给孩子，打着无房全社保的旗号，拿高分成功买房。
学区房价格坚挺，仍有二手房业主跳价
三四月第一批次新盘集中入市，分流了部分二手购房群体。根据信义房屋数据统计，2021年4月，上海二手住宅共成交约2.4万套，环比下跌38.48%，同比下跌1.5%，这是近一年来首次出现双降。4月，上海二手房住宅合同成交均价约3.97万元/平方米，环比上涨0.84%，同比上涨3.68%，从成交区域来看，外环以内区域占比从3月的43%回升至4月的45%，中心城区成交占比小幅提升。
价格方面，家住静安的刘志（化名）向中国房地产网上海表示，老静安区的“老破小”比去年涨了1.8倍。
最近，刘志朋友从决定卖房到房屋售出只用了4天时间，谈起这位朋友卖房经历，刘志跟中国房地产网上海说，这家人5月6日决定卖房考虑置换新房，5月7日在链家挂牌，5月8日-9日有60多组人员和中介先后看房，5月9日有5家说要全款购买，5月10日又有3家说要全款买。
5月10日晚上，正当一家人在吃饭，一中介带着客户再次进来，这名客户购房意向很强烈，刘志的朋友顺势涨价60万元，最终，当天晚上以涨价30万元成交，成交后，这位朋友说自己脸皮薄，本可争取到上涨60万元。
在学区房方面，中国房地产网上海在优质学区聚集的静安区、徐汇区、黄埔区了解到多个第一梯队的对口学区房并未受新政影响，徐汇向阳小学附近的房产中介人员表示，学区房10平方米总价280万元，都是出来一套卖一套，看学区房要定房卡。
徐汇区祺家房产马经理则告诉中国房地产网上海，学区房比去年涨了30%，一套建襄小学的学区房，10平方米售价350万元，去年挂牌价为280万元左右，且是百年以上楼龄。
“只有使用权，纯挂户口，建襄小学，徐汇区第一中心小学、位育小学周边楼龄都在百年以上。” 祺家房产马经理说，这些学区的使用权还不一定能买到，有些要等5年，有些等2-3年，如果孩子小，可以先买，等学区在用的孩子毕业才能用。
徐汇区百年楼龄学区房
徐汇区中介挂牌价
徐汇区家长曾先生对中国房地产网上海表示，学区房最大的风险是教育领域的政策改革，不是房地产，受高中阶段招生改革新政，中学学区弱化了，小学还是变化不大。
2021年3月16日上海市教委公布《上海市高中阶段招生录取改革实施方案》，新政打破了学区房高中阶段的稳定性，中学学区不确定性增加。中国房地产网上海到学区集中的上海闵行区，该区域多个小区今年初挂牌均价近10万元/平方米。现在，太平洋(601099,股吧)中介小马连说：“降价了，最近有一套业主诚意出售，着急等钱付首付，售价只有不到8万元/平方米。”
在闵行区从事教育工作的张老师则对中国房地产网上海表示，一波又一波的有志青年来到上海，有居住需求，房子总归是要买的，长期来看，上海房价看涨的可能性还是比较大。提升教育最根本的还是要从教师队伍抓起，若教师资源没有优劣，也就没有学区房概念。
