五一期间，位于昆明滇池度假区的新龙湖项目山海关的销售部迎来了大量买家。
这是脊板断供8年后昆明滇池度假区第一个住宅项目，也是龙湖地产3年接手的昆明西南海著名未完成项目。
“目前，西南海域未完成的部分已经得到有序整理，预计将很快恢复工作。山海原创也将在近期推出新产品。”这个项目的物业顾问告诉记者。
西南海是昆明近年来成功解决的26个未完成项目之一。五一前夕，昆明市住房和城乡建设局党组书记、局长陈涵在昆明广播电视台《春城热线》做客时介绍。截至目前，昆明市整理入库未完成项目93个，已解决项目26个，解决率27.95%。未完成的建筑项目计划今年解决60%，明年全部解决。
记者了解到，昆明将按照“一个项目、一个方案”的要求，找出问题的症结和关键环节，制定可通过具体操作实施的解决方案，推动烂尾楼的解决。通过政府购买服务的方式，邀请专业律师事务所对“一个项目，一个方案”进行审计，并进行可行性分析和评估，重点为采取破产重组的项目提供法律支持和保障。
昆明西南海项目，至今未完成7年。来源：各位记者陈立社(数据图片)
今年，计划解散60%的未完成建筑
相对于西南其他大城市，昆明人口比贵阳多，但远低于成都和重庆。截至2020年底，昆明常住人口667.7万人，比2019年减少27.3万人。然而，昆明的房价却在逐年上涨。根据安居客的信息，昆明的平均房价已经从2016年的8485元/平方米攀升至2020年的14081元/平方米。
但与之不匹配的是大量烂尾楼的存在。到目前为止，昆明有93个未完成的项目。根据具体的年度任务目标，昆明今年计划解决60%的未完成建筑。也就是说，过去解决了26起，今年需要解决30起，平均每月2.5起，才能达到目标，明年会增加到37起。
按分类，昆明未完成项目70个，占75.26%；其他未完成项目23个，占24.74%(未完成拆迁项目4个，未完成土地交易3个，未完成项目16个)。
但从昆明主城区近年来复工重建几栋未完成建筑的过程来看，并不容易。
沸腾城是第一个需要解决的未完成项目。2016年初，碧桂园明确计划接手沸腾城，2018年6月正式复工。2019年7月，碧桂园获得所有土地项目更名。整个收购过程用了三年多的时间，经历了很多波折。
2020年，在另一种数次冲到微博热搜的幸福城市，复工更是难上加难。2014年，开发商嘉达里地产破产停业后，官渡区政府、开发商、业主都多次按揭、预付款、接管、自救，只有业主集资自救6次。经过多方努力，2018年7月，5号地块勉强达到入住条件，部分业主得以交房入住。2020年8月，4号地块在政府牵头后才恢复，预计今年10月底交付。
记者多次报道的西南海项目，在龙湖接手前已经停工近7年(详见《昆明2000亩大盘烂尾近7年后，龙湖历时3年曲线“接盘”》)。从2017年初开始接手方龙湖地产，直到2020年6月才通过东方资产实现曲线接管，拿下后续未开发土地，西南海项目终于复工。
“一批烂尾楼被拔出来集中管理，对购房者来说是好事，相关权益会得到很好的保障。对于市场来说，这也说明近几年的楼市有一定的脆弱性，征地、规划、产品设计甚至销售都需要更专业、更细致的操作。”房地产评论员蒋告诉记者。
来源：每个记者根据公开信息组织
这一切都始于一场“城市建设运动”
事实上，如此大量的烂尾楼有一定的历史原因，这可以追溯到2008年昆明轰轰烈烈的“造城运动”。2008年2月，《昆明市关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》，计划在5年内将昆明市336个城中村全部改造完成。
3年后的2011年，又一份《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011-2013年）》出台，将原计划改造的336个城中村范围再扩容至382个。
“那么多个城中村同时改造，在全国无论哪一座城市都是前所未有的。”昆明当地一资深房地产人士告诉记者，当时的城中村改造不仅仅是改造一条村，而是把周边片区的土地一并整合起来，要求开发商整体竞买。这些被整合的周边土地，甚至比城中村本身还要大3-5倍。
记者了解到，在当时既没有相应的大型开发商可以配合，也没有设立严格准入门槛的昆明楼市下，很多资质不足、实力不强的中小型开发商得以大规模入场。
如原西南海项目开发商仁泽地产便是在这一时期拿下了位于滇池国家旅游度假区太河社区的城中村改造项目。2011年，滇池国家旅游度假区太河社区“城中村”重建改造项目启动，成立不足3年的云南仁泽地产以33.1亿元拿下了度假区太河社区12宗、共549亩的城中村改造用地，但在后期整个改造项目却变为总占地约2000亩，而仁泽地产注册资金仅为3亿元。
如此大体量的开发，对于本就资金链趋紧的开发商而言就显得尤为艰难。特别是在2009年一份《昆明市城市基础设施配套费征收管理办法》的出台则进一步加剧了小开发商资金问题。该规定指出，城市基础设施配套费，从原来的按征地面积计收，改为按建筑面积征收，无疑又得让开发商多缴一笔钱。根据新规，未完成缴纳的，开发商不得办理建设工程规划许可证、施工许可证等证件。
2014年10月22日，昆明市国土资源局曾发出通告，向25家房地产企业追缴土地价款，包括仁泽地产等在内的昆明一批开发企业赫然在列，而到2019年仁泽地产宣布破产时，其负债已经高达了169亿元。也是在这一时期，昆明大量烂尾楼诞生了。
直到2015年3月24日，《昆明市城市更新改造管理办法》《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》等一揽子城市更新改造配套政策出台，叫停了实施7年的激进式城中村改造。
新政发布当天，昆明市城市更新改造工作会议还公布了一组数据，到2015年3月24日，昆明市已有229个城中村启动改造。据云南房网在2015年初的实地调查显示，真正完成改造的城中村只有30个，还有超85%的城中村仍在建设，或尚未开始拆迁。
“昆明市场本身相对活跃，特别是随着大量品牌开发商的入场，粗放型的房地产经营模式早已不适用于这个二线城市，开发企业想在昆明市场立足，就得科学统筹、专业耕耘。”姜国君表示。
记者注意到，为解决烂尾楼问题，云南省住建厅早在2020年3月19日便发布了《关于全力清理整治烂尾楼的通知》，重拳清理整治烂尾楼。同年12月《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》发布，明确停工一年以上烂尾项目将被列为一级监管。今年3月31日，昆明市住建局发布《关于烂尾楼清理整治工作专项法律评估购买计划》，加速推进昆明烂尾楼清理整治工作。
陈汉表示：“今年化解工作的重点是从实际解决问题的角度出发，对烂尾楼逐一研究，集中精力推进一批烂尾楼的化解。通过行政手段、经济手段、司法手段等方式，探索出一条可复制的经验，实现2021年化解率达到60%。”
