5月7 -8日，杭州迎来第一批住宅用地出售。此次57宗土地相关案件，总出让面积301.8万平方米，总建筑面积757万平方米，总起拍价934.7亿元，累计总成交额1178.21亿元，占去年出让总额的46.72%。
据悉，本次土地拍卖中，位于杭州未来科技城的综合体项目成交总价最高，最终华润置地以111.6亿元成交，底价16499元/平方米，自持比例4%。而此次土地拍卖中建筑面积最大的鼎湖未来小区地块最终被钟君以约91.04亿元的价格拿下，底价11204.57元/平方米，升水率29.98%，自持4%。
在为期两天的拍卖中，荣信中国和滨江集团(002244，分享)获得最多，他们的财团共获得4块地。此外，荣鑫中国和滨江集团也分别获得3块和1块。而备受关注的杭州本土企业绿城，这次却没有任何动作。
华润、中骏激战百轮，融信、滨江拿地最多
在今天(5月8日)的土地拍卖中，最受关注的是余杭区未来科技城复杂地块，拍卖150分钟136轮，最终华润置地以111.6亿元成交，底价16499元/平米，自持比例4%。这也是杭州土地拍卖史上第六个总价超过100亿元的地块。据了解，该地块预计未来将被华润建设成万象市的商业综合体。
另一个大型地块是临平区新城鼎湖社区，出售面积24.8万平方米，总建筑面积81.3万平方米，是57个地块中建筑面积最大的。这块“巨无霸”地块最终被钟君以约91.04亿元的价格拿下，底价11204.57元/平方米，升水率29.98%，自持率4%。
在为期两天的土壤拍卖中，荣鑫是最大的房屋公司，其次是滨江。5月7日，荣信共拿下7块，其中荣信、滨江财团拿下4块，总价172.5亿元，仅荣信一家就拿下3块，总价56.02亿元；同时滨江也独得一案，总价10.07亿。这8块地的土地出让金总额为238.6亿元。如果单独计算，荣信和滨江的征地金额分别为142.3亿元和96.3亿元。
值得注意的是，荣信、滨江财团在杭州主城区江干区鲍斯七宝单元拿下两块地，总价129.23亿元，升水率29.77%，底价44364元/平米，自持率17%。但该地块建成的商品房毛胚平均售价不高于6万元/m2，毛胚最高销售单价不高于6.6万元/m2。装修销售的，装修价格不得高于6000元/平方米。
作为这次最大的赢家，荣信内部相关人士告诉记者，“杭州一直是荣信深度培育的重要城市之一，这次杭州的征地也是荣信在长三角都市圈长期深度培育战略的成功。未来的征地将以企业间合作开发为主，具体合作模式还在讨论中。”关于未来的利润率，荣鑫也表示，“荣鑫有信心稳步推进这些地块的开发和销售，并获得足够的效益。”
此外，融创还分别查封了下沙、拱墅区的4块地块；杜松地产还收获了位于富阳区、临安区和主城区的5块地块。
在为期两天的拍卖中，万科、保利、龙湖等实力雄厚的房地产企业也取得了收益。与此同时，不少地方中小房地产企业继续在中天、上地、西房等地补位。值得注意的是，备受关注的杭州老派本土房地产企业和绿城并未中标，而越秀、阳光城(000671，分享一下)、徐
在5月8日的土地拍卖中，杭州当地房地产企业上地集团拿下的临安区滨湖东部新区单位地块自持比例达到40%，成为杭州采取“双限”规则后自持比例最高的地块。
地价高，自持高，售价有限，开发商的利润空间持续压缩。例如，在计算了配置和自持成本后，位于杭州市江干区鲍斯七宝单元的荣信和滨江财团收购的两块地块的实际地价约为53，722元/平方米。与实际地价和6万元/平方米的销售限价相比，该地块位置优越，但利润空间缩小。
根据良田研究所的计算，有很多地块面临亏损。比如钱塘江区的金沙湖、高教园区、转堂地块，新房限价在3万左右(含装修)的地块，“房屋差价”只有6000元左右。无论如何降低成本，项目都不容易盈利。
据住房研究所所长张博介绍，“自持率高，一方面会明显增加房企对自有资金的需求，另一方面会直接影响项目利润。在高溢价结合高自我持续性的背景下，结合新房限价，没有强大运营能力的房企实现预期收益目标的压力将大大提高。"
41宗地块“封顶+自持”，部分项目难言盈利
对于杭州首个集中供地火热的局面，良田研究所的徐鲁佳认为，“杭州首个集中供地呈现三大特点。一是土地资源加速流向少数房企，二是土地拍卖热度升温，表现为自持。比例大幅上升，预计销售利润率将继续下降。第三，房企深度培育和捍卫的现象越来越多。房企在自己根深蒂固的部门拿地，是为了充分发挥部门优势。”
从今天的土地拍卖结果来看，杭州的地价进一步提高。以5月7日的交易为例，根据Good研究院的计算，自持部分的地价按可售房屋地价的60%计算。与该行业具有可比土地价格的项目相比，平均土地价格上涨了到17%。
“高溢价率代表着杭州市场依然备受房企关注”，张波分析称，“以5月7日土拍平均溢价率为例，已经达到26.59%。杭州大量的人口流入，加之近两年房价的快速上涨，在很大程度上提升了房企的拿地热情，这一点在溢价水平上就有着直接体现。”
杭州土地难降温的背后是杭州新房市场的火爆。近年来，杭州新房市场连续诞生“万人摇”项目，供求失衡和一二手房价格倒挂使得杭州新房市场长期处于“一房难求”的局面。
从此次销售限价来看，“一二手房倒挂”的现象仍然持续存在。据贝壳研究院统计，贝壳杭州下城区二手房成交均价40624元/平方米，萧山区为35145元/平方米。而从新房限价来看，毛坯限价均价最高的区域为下城区，平均毛坯限价均价为38167元/平方米，毛坯限价均价最低的区域为萧山区，平均毛坯限价均价为24568元/平方米。
“未来，对于土地市场的调控力度预计会有所加强”，张波称，“热点土地价格本身是否应该得到限价，从上海最近的政策来看，则是对地块设置了10%溢价上限，当达到上限之后以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人，这种做法也值得借鉴。”
徐路加认为，拍到封顶之后实行摇号的制度也值得参考借鉴，表面上看，是为了给房企公平参与的机会，实际作用是为了保护房企应有的利润，从而保证新房的质量，进而保持房地产正常的产业秩序。
杭州土地集中竞拍部分地块成交信息
