尽管受到“三条红线”、“五级房贷”、“土地集中供应”的约束，2021年第一季度大部分房地产企业的销售仍然创下了“历史最好”的成绩单。一方面，由于去年疫情的影响，房企销售基数普遍偏低；另一方面，在当前“现金为王”的时代，房企加速出货也是一个积极因素。
当房地产行业进入一个缓慢增长的时代，稳健生存成为行业的共识。高杠杆已经无法生存，房地产企业能做的就是“量入为出”。在投资端，快速、稳定、无情，在销售端，能把握推送节奏，提高产品能力，在融资端，更是谨慎的判断和提高每一笔钱的使用效率。
这些都是目前房企需要培养的技能。这个曾经依靠土地红利和金融红利快速成长的行业，已经到了重塑的时刻。这种影响逐渐体现在房地产企业的财务报表中，从中可以看出，房地产企业的杠杆率逐渐下降，土地投资趋于谨慎，融资规模发生了很大变化。
今年一季度房企融资规模明显下降。据RealData统计，2021年一季度，房企境内外债券融资总额约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来一季度最低发行规模。特别是海外债券发行规模大幅下降，比2020年第一季度下降43.5%。
在多重诅咒下，房地产企业不再被蒙住眼睛。而跑步的成本，也逐渐开始显现。
审慎投融资
从财务层面制约房企的结果最终体现在土地市场。中央参考所的数据显示，虽然百强房企的征地规模仍在扩大，但增速有所放缓，集中度也在下降。
中央参考所数据显示，2021年1-4月，100强企业征地总量为8214亿元，征地规模与上年基本持平。100强门槛值22亿元，略低于去年同期。全国300个城市土地出让金中，100强企业招标拍卖挂牌权征地总额占57.7%，且比例持续下降。
据中央参考所介绍，2021年4月，50家有代表性的房地产企业收购的土地总量较去年大幅下降，主要原因是2020年4月土地市场“火爆”，大量地块的频繁出现增加了总规模。虽然本月代表性企业征地同比有所下降，但由于“两个集中”政策的影响，单月征地总量是今年各月最高的。
“两个集中”政策深刻影响了行业的征地模式，对房企的资金配置和资源配置提出了挑战。在这样密集的投资活动中，绝大多数房企必须放弃，让每一分钱都花在刀刃上，否则更有可能一无所获。
一位来自某中型房地产企业的人士在今年广州、重庆土地集中供应后对记者说：“太难了，真的很难。我们甚至准备了海报，觉得很安全，但是没有最后一张。我们战术上放弃了广州，所以把注意力集中在重庆，没想到会是这个结果。”
事实上，在“两集中”土地供应中落后的不仅仅是中小房企。在这样的规则下，万科、中海、华润甚至都没有得到多少好处。某领先房地产企业为了广州的一块地，出动了几十件背心，押金过百亿，但还是亏了，不算个例。
通策研究院分析师左岳认为，房企融资规模下降，主要是在政府继续推动房地产行业降低杠杆的大环境下，房企债务融资环境恶劣所致。“三条红线”融资新规与“两条红线”房贷集中管理政策叠加，限制了房企债务融资的供求，融资环境可以说是全面收紧。另外，一季度各大房企整体销售情况良好，给房企带来了充足的现金流，因此债务融资的主动性意愿也降低。
向管理要效益
事实上，从全球来看，使用资金和抓征地的行为都可以归结为房企精细化管理的范畴。
正如万科董事局主席于亮所说，19大在强调“不炒房”的同时，也指出中国进入了新的发展阶段，经济发展从高速增长转向高质量发展。在这种背景下，房地产也需要完成从规模速度到质量效益发展的转变。“三条红线”、“双集中”等政策的出台，标志着行业肯定进入了管理红利时代。
“过去，赚钱真的太容易了。之前买的时候房价涨了。谁能赚钱，谁就能做好？毕竟之前的模式是不可持续的。很多人不只是盖房子。如果他们的地位好，他们就会赚钱。没有产品。营销也是乱七八糟的钱，太泛了。”一位长期跟踪房地产股票的分析师告诉记者。
但房企的现状能否适应新的变化，通过精细化经营实现盈利，目前还不得而知。
从房地产企业的财务报表来看，至少在财务指标的优化上，他们已经采取了行动。
平安证券在最近的一份研究报告中指出，2020年底，上市房地产企业整体净负债率、不含预付款后的资产负债率、现金短债比率分别为
76.5%，72.4%，119.6%，同比分别下降6.7%，上升0.6%，上升17.5个百分点。根据“三条红线”指标，仅不含预付款的上市房地产企业资产负债率不符合“三条红线”要求。
领先的房地产企业将更加努力地达到财务指标。比如万科今年一季度成功换挡。根据万科2021年第一季度报告，万科净负债率为15.5%，不含预收账款的资产负债率为6
9.5%，持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。又如绿地控股(600606,股吧)，根据2020年度业绩报告，绿地是“三道红线”全踩的房企，而根据绿地披露的最新情况，其一季度现金短债比大于1，转入橙档。
不过，如果只是在财务面上进行操作，这对于资金密集型的行业来说，不过是底线而已。正如一名TOP5房企的中层管理人士对记者所言，一家房企管理好应该是能够有区别于行业的技能所在，比如说，同样一块地你测算出来能比别人多两个点，产品规划一出来就能够获得客户的青睐，还有就是，在内部的每一个细节管控上，降低“被消耗掉”资金的可能，“同样都在一个区域里面盖房子，从土地成本建安成本上来说，不会差别太大，最主要的就是怎样用好钱，做到产品出彩。”他说。
如果以此来衡量，众多房企包括龙头在内仍有许多提升的空间。谁能在“管理红利”时代笑到最后，尚不到决胜的时刻。
