文 | 新浪财经 徐苑蕾
5年期LPR下调逾半月，给楼市和购房者带来了怎样的蝴蝶效应？
新浪财经注意到，有个别购房者已经享受到了LPR下调后的红利。“网签的时候商贷利率还是5.15%，幸运地遇到央妈各种大放水，历时一个月最终放款以4.45%的利率完美收官。”一位深圳购房者分享道。
随着信贷端和各地需求端政策的接连松绑，全国楼市开始释放出筑底企稳的信号。在个别热门的大湾区城市，新房售楼部现场甚至出现座无虚席的现象，购房者看房积极性非常高涨。
但也有业内分析观点认为，楼市的回暖并不均衡，城市分化或将进一步加剧，“6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。”
疑问：LPR下调 审批中贷款按哪个利率放款？
在地产低迷期，全国多城都在不同限度地助攻楼市。根据中指研究院监测数据，2022年以来已有超百城放松调控政策，政策频次超300次。
尤其在4月，包括部分热点二线城市在内推出楼市政策节奏加快，且调整方向向优化限购、限贷延伸，力度明显提升。
进入5月，央行更是在一周内亮出两大信贷端的“杀手锏”。5月15日，央行调整首套房贷款利率下限为市场报价减20个基点，按照当时的LPR报价房贷利率最低可达到4.4%。
紧接着5天后，央行公布，5年期以上LPR从4.6%下调至4.45%，大降15个基点。这也意味着，全国首套房贷利率下限将动态下调至4.25%。
政策发布后，不少城市已经闻风而动。根据克而瑞不完全统计，截至5月底，在32个一二线城市中，已经有11个二线城市最低可执行首套4.25%的房贷利率，18个城市执行二套5.05%的房贷利率，多数城市房贷利率达到历史低点。
此外，北上广深四大一线城市的房贷利率也有所下调，但调整幅度相对稳定，主流利率跟随最新的5年期LPR报价降低15个基点。
以广州为例，根据一位股份行广州支行贷款经理的介绍，目前当地四大国有行和主流股份行首套房贷利率普遍为4.85%，即在LPR基础上加40个基点。而如果是优质客户或者存大额存单的话，则有机会执行4.65%利率，即在LPR基础上加20个基点。
LPR调整之后，不少购房者也享受到了首波红利。一位深圳购房者分享道：“网签的时候商贷利率还是5.15%，幸运地遇到央妈各种大放水，于是和贷款经理一直谈，历时一个月最终放款以4.45%的利率完美收官，比想象中的利率低了很多。”
按揭贷款流程一般分为网签、办理抵押、签订贷款合同、银行审批资料、银行放款几步。一位房企营销人士指出，如果在5月20日前已经完成网签和贷款申请，最终放款时的利率水平需要具体看购房者与银行的约定，“是按签贷款合同的时间来定利率，还是按照放款的时间来定利率，多数情况是按放款时间。”
前述股份行贷款经理则补充道，具体需要看贷款合同里有没有针对利率调整的条文。“如果合同里约定了贷款利率，但没提利率调整的问题，就还是按LPR调整前的利率来放款。如果有针对利率调整的规定，放款就可以根据最新的利率来执行。”
走访：个别热点城市楼市回暖 售楼部座无虚席
首套房贷利率下限以及5年期LPR的下调，被地产业内视为提振购房情绪、推动楼市复苏的有力工具。端午假期便是LPR下调后楼市迎来的第一次小考。
在此期间，新浪财经走访了广州市内某新房项目发现，售楼部现场基本座无虚席。该楼盘案场销售表示，端午期间平均一天需要接待15-20组客户。据了解，该楼盘自5月起开放售楼中心和样板房，预计6月底取得预售证，首次开盘将推出约200套新房，而目前认筹数量已经过半。
（端午假期广州市内某楼盘售楼部）
新批供应更能反映实际市场情况。广州中原研究发展部数据显示，端午假期当周（5月30-6月5日），广州累计新批供应单位3506套，环比增加53%，创五一假期以来的新高，为年内周度第二供应高位，可见开发商把握假期时间积极强推项目热情度较高。
前述房企营销人士也表示，近期广州市内不少楼盘的售楼部人声鼎沸了不少，“主要因为有个别网红盘、刚需盘加推入市，加上房企以价换量，祭出各种促销优惠的手段，所以看房热情还是比较高的。”
一位前来看房的购房者则告诉新浪财经：“本来就有计划买房，近半年来已经先后看过不少核心区域的楼盘，而近期房贷利率的下调还是有些刺激作用。”
实际上，随着需求端和信贷端政策的接连松绑，全国楼市确实已出现筑底企稳的迹象。从克而瑞重点监测的30个城市的市场情况来看，今年5月，这些城市商品住宅成交面积环比增长4%，与上月基本持平，成交跌幅没有进一步扩大。
与新房市场相比，二手房市场的复苏比较晚，但也有一定程度的回暖。克而瑞重点监测的10个城市二手房成交344万平方米，环比下降7%，同比下降40%，对比4月数据，同环比降幅均有所收窄，其中同比降幅收窄了16个百分点。
尤其是在个别疫情受控的热点城市，比如大湾区的中山、广州、深圳等地，新浪财经注意到，购房者信心普遍上升，成交开始逐步放量。
根据机构统计数据，5月广州一手住宅网签7045套，住宅环比上涨123.4%；中山一手住宅网签3662套，环比则上涨38%。而在以二手房市场为主导的深圳，5月全市二手住宅过户量为2318套，环比涨幅25%，网签量为2801套，环比上涨10%，结束了此前连续4个月在2000套以下的低位徘徊。
预期：6月将验证市场成色 城市分化或加剧
虽然全国楼市初现企稳回暖信号，但是与往年相比，不管是一手房还是二手房，目前楼市的活跃度依然处于历史低位，待更多具体的政策出台鼓励，市场才可回到正常的交易量水平。
从端午成交数据可以看到，多数城市市场情绪仍十分低迷。根据中指研究院监测数据显示，今年端午假期期间（6月3日-6月5日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年端午假期下降约4成，与去年同期（6月3日-6月5日）相比降幅则超过7成。其中，武汉、苏州、南京降幅均在5成以上，受疫情影响，北京和上海降幅则分别达到2成和6成。
（端午假期代表城市一手住宅成交情况 来源：中指研究院）
不少业内人士都坦言，信贷政策的调整确实会降低购房成本，一系列政策松绑也会扭转市场预期和降低入市门槛。但受到今年宏观经济因素的影响，购房者是否购房的决定性条件还在于对手头资金的预期。
有分析观点认为，随着部分城市疫情缓解及各地房地产政策持续优化，多数城市楼市大概率要到下半年才会逐步恢复，城市分化也会进一步加剧。
独立地产经济学家、广州房协专家委员邓浩志表示，像最近松绑的佛山、中山等大湾区城市，业内和购房者的信心普遍已经上来了。但对于北方、西南等区域，过去一轮松绑政策的效果似乎太过有限，比如省会城市中最早松绑限购的郑州，市场依旧低迷，当地政府已经酝酿新一轮新政，否则不足以扭转目前的颓势。
克而瑞则认为，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。“预计两类城市成交有望明显改善：其一，市场供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供应放量，成交必将明显回升。其二，放松政策力度较大，包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。”克而瑞报告指出。
