王健林在万达集团2018年年会上表示：“万达商业希望剥离其所有的房地产业务，不会保留一平方米。”。
自2016年港股退市以来，万达一直在为回归A之路做准备，至今未果。尽管老王在轻资产和去房地产的道路上积极转型，但道路仍然漫长而艰巨。
除了困难，今年还遇到了疫情的影响，出现了三条红线。这真的是运气不好，和能力无关。万达只能感叹一句：“路漫漫，正是修远。”。
轻资产模式新秀
大连友谊时代广场，位于河北省邯郸市核心区，2015年竣工，但到目前为止只开放了写字楼，巨大的广场就像一座死城。
有人说坐北风不好，有人说因为招商，碰了斜对面地头蛇的蛋糕。但可以肯定的是，友谊实现了股权化，减少了负债，减轻了资产。
轻资产模式是商业地产的发展趋势。作为一家大连出生的企业，万达选择了轻资产模式与郭蕊房地产合作，郭蕊走出去建设了第一个邯郸万达广场，几天后正式开业。这座万达广场填补了邯郸市寒山区城市综合体的空白，对当地居民具有重要意义。
万达探索轻资产模式是为了去杠杆化，增加服务业属性，进而成功上市a股。事实证明，万达正在脱胎换骨，离成功越来越近。
穿梭于资本市场
2014年12月，万达商业地产成功在港股上市，并在与香港资本市场对接不到两年后，于2016年8月正式宣布退市，开启了重回a的道路。
根据协议，万达商业需要在港股退市后两年内在内地主板上市。如果失败，它将支付约400亿港元回购投资者的股权。此外，这期间房地产行业波动，万达不断出售资产，传言王健林将从“首富”变成“第一输家”。
值得注意的是，万达故意退市的机会成本是不可估量的。前脚一走，港股就迎来了大牛市。恒生指数从23000点左右飙升至2018年2月的33000点以上，许多房地产公司的股价直接翻了一番。据估计，如果万达没有从香港退市，其市值至少会翻一番，达到7倍以上。
今年上半年，万达商业管理净现金流量1.16亿，同比暴跌95.2%，融资活动净现金流量-127.6亿。除了经营不利，万达的内部改革导致很多高管离职。近日，业内人士分析了万达在当前压力下重返港股的意向。
近年来，万达投资了很多面子工程，比如著名的丹寨万达镇。由于资金链紧张，万达受到今年疫情的影响和三条红线的压力，面临着不小的挑战。
虽然背后有坚实的战争投资伙伴，如腾讯、JD.COM，但这些伙伴多多少少都要从金融投资的角度考虑成本，所以能否上市不仅关系到万达本身，还涉及到这些战略投资者的利益。
由于万达电影在深圳证券交易所上市，我们可以清楚地看到万达电影的财务困境。虽然疫情得到了控制，但万达电影的影响似乎并没有减轻。
11月初，万达电影透露已完成增收不到30亿元的计划，与4月份公布的43.5亿元计划相比，简直是杯水车薪。这次集资对疫情和公司目前负债水平的影响只是杯水车薪。
回A的诱惑
要说老王为什么离开港股那么坚决，原因很简单，就是不满足于市值被低估。当时万达商业地产的市盈率平均只有6倍左右，远低于
万达是传统商业地产开发商，资产较重。上市意味着要响应政策的需求，实现地产和转型。幸运的是，2018年开始有了初步结果。今年，万达表示，其主要收入来源已转向服务和文化产业，房地产业务比重大幅下降。同时，其计息负债同比下降近30%，远低于行业平均水平。
从2017年开始，为了回归A万达，我们将在整个业务中加快轻资产建设。过去，万达在重资产模式下，投资建设万达广场及其周边商业和住宅设施，主要依靠销售回报实现扭亏为盈。根据2016年退市前的上一份财务报告，物业销售占万达商业总收入的近70%。
资产轻模式下，土地、资金、建设主要靠合作，万达将主要负责商业物业管理的设计和运营，以技术和品牌为核心资产。比如深圳龙岗区在建的第一个第四代万达广场，位于华南城市商业区的几条地铁线路交汇处，覆盖10公里内近200万常住居民。得益于采用轻资产模式，汇集各方力量的资金、人力、物力，万达商业管理接手了这个难得的优质项目。
此外，轻资产模式也以万达广场为代表——西藏拉萨万达广场，这是中国海拔最高的地方。
以往收入中占比最重的是物业销售回报，所以城市房地产行业的发展在一定程度上影响了万达是否布局城市。但在轻资产模式下，租金在万达商业管理主要收入中的比重逐渐上升，极大地推动了万达广场进入商业和服务业相对落后的三四线城市，扩大了万达广场的数量和未来开店的可持续性。
9月28日，万达商业管理正式宣布，从2021年起，不再持有重资产的万达广场物业，全面实施轻资产战略。未来每年将签下不少于60家轻资产万达广场。
但轻资产模式会直接降低万达的成交量，投入产出周期长，不确定性强，不利于高估值。而且，包装重资产容易导致万达影城、宝贝王等自营品牌的用户体验和物业质量控制出现偏差，这是万达转型需要解决的一大问题。
做品牌的平台
截至2020年上半年，万达商业管理总资产5563.2亿元，总负债2834亿元，资产负债率约50.9%。在总负债中，合同负债的预收账款和预收物业管理费占比很小，分别为30.5亿和17.8亿。从这些数据中，我们几乎看不出房地产企业应该是什么样子，也看不出万达在减债方面的努力。
“城市化到70%左右，房地产市场肯定会萎缩，房企数量会大大减少。谁能保证你一定活到最后几个？”——王健林曾经说过。对商人来说，最不可或缺的是阅读和理解政策的能力。在目前的政策下，传统房地产行业注定现金流不足。房地产的黄金时代结束了，想要活下去的房产主们一定要习惯流水长的赚钱模式。
事实上，惠盛骏认为万达重返A城指日可待。疫情和三条红线顶多减缓回归A的进程，剩下的只是浮云。国家只想看到万达放弃房地产的决心。这里这么大的品牌，不做一个刺激就业和其他行业发展的平台，很可惜。毕竟被称为“国父”的老王，是有很高期望的。幸好老王也配合。
尽管转型之路坎坷，但转型后的万达可能会脱胎换骨。回到A后，依然有无数的机遇和挑战，依然是那条路——去修远的路很长。
