来源：Prism (ID: lengjing _ qqfinance)作者：孙春云
从近到远，从个人到群体，这是一个一切都可以成为网络名人的时代。现在，轮到城市了。
或者是新经济下的产业变革，或者是舆论领域的文化重塑，或者只是普通人在时代洪流中的肆意欢笑。在被钢筋混凝土包裹的表象下，每一个网络名人城市都必须有自己的新面孔。
2020年底，我们去了东南西北大大小小的新兴红色城市，试图感受他们不同城市的脉搏，发现他们的网络名人基因。
中午12点半左右，戴娟走进深圳南山区华润城附近的一家“苍蝇屋”，点了一份25元起的牛腩饭。早上，她只是带着她的客户去看了社区里几栋价值1000多万元的豪宅。
戴娟是德厚地产的中介。她在这个领域已经工作了10多年。看到它已经从一个农民工聚集的村庄变成了深圳最昂贵的地方之一。
深圳楼市不乏话题。在深圳，说起这个城市，首先想到的就是房子，无论是商务主管还是网络汽车司机。在过去的一年里，由于买家渴望的频繁高价“在线名人房产”，这座因“深圳人来了”而充满亲密感的一线城市再次受到全国的热议。
在最能反映楼市火爆程度的二手房市场，壳牌数据显示，深圳二手房平均上市价格从去年底的70844元/m2上升到82144元/m2，而北京二手房同期平均上市价格一直在6万元/m2左右。深圳成为全国房价最高的城市。
由于新房限价等因素，深圳楼市一套二手房价格倒挂。差价越大，楼盘越“红”。
在众多楼盘中，位于南山区的华润城四期“润西”项目，也被誉为深圳“线上名人神盘”的龙头。今年11月底，润熙开门迎客，9000多人以1000万元的价格抢购了1171套豪宅，一度成为网络名人打卡之地，并使“取其位造新屋”一词家喻户晓。
“以前叫大冲村。你没想过十几年前有多脏。到处都是“握手楼”，街上摆满了摊位。像我这样的外国人租了一个十平米的小房间。月租三四百块。”戴娟告诉笔者，如今，随着润西的诞生，附近9平米的“住宅”月租已经高达3900元，二手房均价达到每平米17-18万元。
有人说深圳是大都市最包容的。无论是住在一千万元的豪宅，还是住在一千元房租的城中村，都能有一番滋味；还有人说这是最“荡”的城市，你可以很轻松的留下来，离开。
网红神盘：房票难求，代持打新
相比于北京和上海这两个一线城市，深圳从小在一个小渔村长大，城市里的很多村落都是其独有的特色，见证了城市的变迁。
根据深圳市国土资源局对深圳城中村的普查数据，深圳城中村使用土地达到321平方公里，建设用地占全市的31%；城中村建筑总量35亿平方米，占全市建筑总量的43%；城市村庄人口高达1231万，常住人口占城市人口的64%。
戴娟当初来大冲，做的是村里租房的中介业务。她告诉笔者，十几年前，来这里租房子的员工和打工女孩都是附近工厂的。2009年，大冲村正式开始城中村改造，华润置地拿下了这个巨无霸项目。因为项目太大，只能分批分期开发销售
盘活城中村现有土地曾是深圳的土地供应策略。2004年，深圳出台城中村改造办法。与土地拍卖市场相比，旧改造项目的征地成本平均便宜1/3以上。巨大的利润空间让各大开发商纷纷进入深圳旧装修市场，包括恒大、凯撒、招商局蛇口、华润地产。
“这里的盘子真的卖火了。这里的中介只能是二手房，不能是新房代理。因为新盘太火爆，全是光天化日，开发商根本不需要代理。”在村里待久了的戴娟，也对村里变成网红板块感到惊讶。
2014年10月，华润城润福一期首次开盘，均价4.75万元/平米，3小时售罄；推了一个月，均价涨到5万元/平米左右，又一次“盘”了3个小时；次年12月，二期开盘，整体均价达到8.5万元/平米，同昼；到2018年6月入市时，均价已经达到8.55万元/平米左右。公证和公证第一次开始后，还是阳光明媚；时隔三个月，555套新房当天推售一空。
今年7月15日，深圳出台了历史上最严格的限购政策“新深八条”。在深入贯彻“房无投机”政策的同时，也使得房票(购房资格)稀缺。另一方面，新盘的限价远低于周边二手房。比如华润城的润溪，“线上名人神盘”，预售均价13.1万元每平米，而旁边的二手房均价在17-18万元每平米之间。
“二手房价格倒挂，买了就赚。”所以限购政策出台后开业的润西，通过“代持”，把很多有房票但没有资金的人和有资金但没有房票的人聚集到了一起。
“其中之一就是众筹，有点类似私募。有房票的人是GP(普通合伙人)，出资的团体是LP(有限合伙人)。大家提前商量，签协议，最后炒房收入按协商分配。”两年前，王晶从北京的一家房地产公司跳槽到深圳的一家房地产公司担任营销经理。他告诉笔者，他的深圳同乡会微信群里时不时会有人出来说他有房票，以此来动员大家为新的炒房集资。
房地产投机者绞尽脑汁。对于润西这样的超级网红板块，购房者不仅需要无房无贷，还要争夺社保期。周期越长，资质越高。有的人为了获得认定资格，搬出了父母20多年社保期的额度。
据《经济观察报》报道，11月25日和26日，润熙选房外随处可见打开微信遥控内场选房人的真正买家，持有成本一般在10万元左右，润熙作为豪宅更高，15-50万不等。如果是通过中介渠道，要额外支付一万多元的代理费。
“跑这个盘，我估计有一大半是拿着的。”连中介都被“代持”之战“吓”到了。戴娟告诉笔者，她的客户有两个有资格买房的老深圳人，但因为“从签订控股协议到最后卖房，用了六七年，风险太大”，一般不愿意主动接待这样的客户。
代表控股的纠纷一度让亲戚朋友反目成仇。深圳很多中介和当地开发商都跟笔者提起过同一个案子：一个人让侄子持有，但他知道侄子赌博输得很惨，欠了1000多万的外债。他代表财产被判给债权人，被资助人几次被拒。也有代表彼此捧着的朋友。作为一个
城市里的一个村庄，可以在深圳造就一大批“暴发户”。村民们渴望被拆除。他们有自己明确的“账本”:孙岗村一个村民，拥有一套60平米的房子，年租金收入约3.6万。元，而同样大小的两居室出售，二手房单价约为3万元/m2；如果将这些房屋纳入拆迁范围，按照“拆迁、补偿、补偿”的补偿方式，村民拆迁收入可高达180万元，如果将已付的房屋租出去，租金远高于城中村原有的出租屋。
2018年，深圳市政府出台新政策，规定全市城中村要全面改造，作为出租和保障性住房用地。原则上不会拆迁变成商品房用地。
孙岗村及周边的天心村、蔡武威等地一直是罗湖区旧城改造的热点地区。华润、中州地产等老装修巨头一直在争夺这些老装修项目。蔡武伟等人在2018年前被列入旧装修范畴，但孙岗村没有搬迁。
深圳一位当地开发商告诉笔者，如果没有指标，开发商无法进行拆迁和旧房改造。新政后，城市中的许多村庄只能进行综合改造和翻新。万科进入孙岗村进行综合整治，即在不拆迁的情况下改善孙岗村的综合环境。当时万科正在实施“万村计划”，通过综合改造，拿下城中村的房子，做了长期出租公寓生意。
如今，孙岗村被市区包围，就像一个“天堂”。笔者走访该村时发现，深圳虽然是村外繁华城市，但孙岗村的房价和物价却比村外便宜很多。村门口的房产中介告诉笔者，相对于村外均价6万/m2的商品房，村内小产权房的单价约为每平米2.5-3万元，村内60平米的两居室月租约为3000元，村外6000元。
“租房的客户在不断更新迭代。从最初的农民工，到技术工人，再到科技公司的程序员，现在在华润城租得起100多套公寓的，就是大公司的老员工，创业公司的CEO和CFO。”戴娟表示，随着以华润城为核心的不断发展，周边的大公司越来越多，TCL和长虹都在附近设立了写字楼。
城市发展日新月异，但很多隐藏在大都市、免拆迁的村落，依然成为很多深圳人选择扎根的地方，新老深圳人相遇的地方。
“我的房东，平时看着很土的人，拉着拖鞋，穿着背心，后来知道他在市里附近的一个村子里有一栋楼。”在王晶看来，“深圳的拆迁户特别低调”。
因为房租持续上涨，戴娟四年前搬到离南山华润城五公里外的另一个城中村租房：“深圳就是这样。有钱人可以买几千万几亿的豪宅住，然后没钱。人家还能找个地方一个月租一千。”
“世外桃源”：城中村内房租减半
《只争朝夕》——深圳可能是中国效率最高的城市，这一点可以在楼市看到。改革开放之初，深圳以“深圳速度”闻名全国，平均不到五天就盖了一层楼。现在，速度还是停不下来。
“在过去的两年里，由于资金和销售的许多限制，几乎所有的房屋公司都在玩高成交量。我等不及今天投资，明天把钱拿回来。”在北京和深圳从事房地产行业十几年的王晶告诉笔者，尽管如此，深圳的节奏还是比北京快很多。
11月23日，万科在深圳拿下一块地，中午11点拿地，下午6点举行动土仪式；龙光地产今年5月在深圳前海拿下一块地，拿下后立即开工建设
让王晶感觉和北上不一样的是深圳的大佬们。“房地产企业的老板喜欢开会，而且是一天开一次会，但是到了北京，老板就喜欢谈宏观情况，谈文化取向。这里老板只说具体指标，具体项目。”王晶认为深圳老板对数字和细节更敏感。“如果下级部门负责人的报告有轻微错误，可以立即指出。”。
因为疫情，深圳政府对房地产开放规定的快速反应也给开发商留下了深刻印象。招商局蛇口深圳地区的一位投资人告诉笔者，在疫情情况下，政府规定如果是预制建筑，工程一出地就可以开盘，如果是传统建筑，可以从之前竣工的2/3提前到1/3开盘。因为明年不会延长政策，有条件的开发商计划在年底前开放市场。比如龙光在前海的项目，价值100多亿的市场，5月份收购的土地，计划年底前开盘。
一方面是开发商“卖房子快”，但另一方面买家也要加快速度。对于很多打算在深圳定居的人来说，稍微犹豫一下，房价可能会超出预算。
“那些年，北京的雾霾非常严重。每年冬天，大家经常谈论的话题是要不要搬到南方去。另外我在北京没有户口，以后孩子上学会比较困难，再加上当时北京的房价。涨太多了。我觉得在北京买房是不可能的。”2016年，在北京毫无归属感的李源从一家大型互联网公司北京分公司跳槽到深圳总部。
来到深圳，在那里定居相对宽松。因为我是985院校毕业，李源很快就拿到了深圳户口。本来她和老公以为可以松一口气，依靠小两口的收入支付首付，解决房子问题，结果遇到了和北京一样的情况：“收入增长跟不上深圳房价的上涨。相反，2017年后，北京房价企稳，深圳却在上涨。”
“1000多万的大单位买不起，万人震动的网红板块也排不上，因为社保期比别人好，能看到的选择范围比较小。”李远在深圳北京的时候没想到会复制她的心情。她现在最后悔的是，没有一来到深圳就果断地和家人一起收钱买房。
深圳速度：上午拿地，下午开工
“华为想在中山建一个新基地。在翠亨新区，肯定会带动周边楼市交易。”12月初，笔者来到南山区前海路的一家中原地产店，那里只住了一个女经纪人。当天“其他员工去中山支持当地门店踩盘”。
毫无疑问，房地产市场的起伏是城市发展的一个重要缩影。进驻深圳的大企业也是拉动深圳楼市需求的因素之一。
“深圳有一个多样化的买家群体。还有华为的中层高管和员工，深圳土豪，还有一些外国投资者。”作为房地产企业的营销总监，王晶还会研究客户画像：“大厂客户是我们的最爱，因为他们收入高且稳定。中层高管和高收入员工全款买房，就算抵押，流水，收入。证明也很辛苦，房贷流程更快。”
但在王晶看来，近十年来，深圳的大型标杆企业并没有快速增长。“DJI可能被认为是一个，似乎没有数字。”身处楼市需要关注居民购买力的王晶表示，创业人群已经成为深圳的一个新特征。
像许多城市一样，深圳正在积极拥抱新产业和新人口。
王永坤，90后企业家，Stander Robotics CEO，哈工大毕业后来到深圳创业。他告诉作者，因为他主要从事机器人行业，他的客户和苏
深圳发改委一位退休官员告诉笔者，深圳的市场经济氛围非常浓厚。以充电桩行业为例，深圳首先需要备案，然后连备案都取消了。市场完全放开了。愿意进来的都可以。“也许短时间内会形成恶性竞争，但市场最终会决定谁赢。”
优优绿色能源是一家生产充电桩充电模块的深圳公司。在整个充电桩中，充电模块的成本占40%-50%。优优绿色能源在中国的市场份额超过10%，并已进入海外市场。公司总经理白建国表示，“深圳的创业氛围很好，人才、资金、市场都在这里，没有更好的地方”。
发展机会更多，但对于想长期在深圳生活的人来说，房子还是一个无法回避的话题。
为了留住人才，解决高房价问题，深圳在2018年开始调整土地供应结构，其中40%为商品房，40%为人才住房，20%为出租屋。
近日，深圳市住建局发布了一批住房单元购买最新公告，如龙华区府城街丰胜一园配套住房单元，购买价格为21335平方米(毛坯房)，而壳牌网显示，其周边二手房均价约为5-6万平方米。
但是，购买住房有严格的门槛和产权限制。根据深圳市近期出台的规定，只有在深圳缴纳社保满十年且无住房条件的人员，或者符合特殊条件的领军人才，才有资格进入购房轮候名单；同时，购买住房后，有15年或60岁的社保缴费年限和10年的购房年限，向政府缴纳增值收益后，才具有完全的产权。
目前，住房的整体比例仍然很小。李源刚到深圳的时候，龙华区关外均价才2-3万，现在好一点的区域涨到了5-6万甚至7-8万。她和老公向父母亲戚朋友借钱补首付，现在正加紧在深圳四处看看。
“有才房价格预计比周边三年商品房平均价格便宜60-80%。”王晶也无法确定深圳楼市走势：“如果这些房子未来大量投放市场，深圳房价能否企稳，是否会吸引更多人来深圳定居，还有待观察”。
