晚上9点，易居室友的中介陈亮(化名)赶回家插上手机电源，手机很快就会自动关机。接通电源后不久，就接到了看房子的电话。
端午节临近大学生毕业季，沉寂了一年多的租房市场又热闹起来。
“你是哪个中介？为什么以前没听说过你？”在电话的另一端，顾问仔细调查了陈亮中介公司的背景。
陈亮非常熟悉这样的调查。在最近的长期出租公寓业务中，看房子的房客很可能会问这个问题。“大家都知道自由，住在一起，或者爆蛋壳，但是以前很少有租客知道我们的平台。”
易居室友，定位B端服务，主要从事新房寄售业务，2018年上半年还没有开始长期租房业务。
“我刚换了工作，想换房子。结果发现新房或者好点的房子很少。类似的房子不是二房东，而是一个叫易居房友的中介。”品君(化名)告诉我们，因为在所有平台上都找不到合适的房子，所以想到处试试，于是就在豆瓣租房群里找房子，最后找了一个易居的房产中介伪装在里面。
蛋壳掉了之后，长租公寓市场的空气一下子就稀薄了，过去那种高收入低租金的不健康商业模式彻底暴露在阳光下。信任和住房是长期租赁公寓平台竞争的核心。目前这两点都存在漏洞。像E-House这种以前很难进一线的公司，开始抱团自由搏击。
01
烧不起的自如，进入存量时代
“这个小区这个月放了6套新房，我们拍了3套，就是其中之一。第一次设置了隔壁单卫的主卧。”猫带着看房子的租客，进了一个半工地的房间。
三面白墙，一面刷成黄色的主墙，新铺的木地板上堆着没拆过的家具。
“这些家具都是免费的，用一个牌子，其他配置都一样，免费兼容，每月清洁，免费wifi。”猫介绍。
目前，陈亮的平台仍然采用过去长期租赁公寓的模式。就是直接向房东租房，简单装修，然后转租或者整体租给消费者。模式是C2B2C。
“这套房价格10(K)，装修费由我们平台支付。其实我是随口看中了这个套房。我和房东谈过每月12(K)左右，但是要求房东自己支付装修费用，大概七八万。房东不肯，就把房子给我们了。”猫说。
陈亮提到，装修费用应该由房东支付，这是CEO林雄提倡的“收益租金”。
2021年5月19日，Ziru首席执行官林雄在主题为“长期租赁：完善政策，规范发展”的2021中国住房租赁发展论坛上发表了《住房租赁企业的定位和模式创新》主题演讲。
他提到：“房屋租赁是一个大而长期的行业，企业要不断更新和迭代模型和产品。我们希望通过无差价的‘赚租’业主新模式，推动行业转型和新产品落地。”
所谓“收益租金”，就是装修费用，以前是无偿承担，现在由房东承担；房屋收回成本也从过去的固定租金变成了如果市场下跌的话80%左右；租期也从过去三年改为一年；盈利模式由过去的租金差价服务费变为现在的服务费超额收益分成。
简单来说，就是把装修成本转嫁给房东，同时在过去，从自由承担市场风险变成与房东分担市场下行风险。
暴民研究所
2016年左右，长期租赁公寓上涨。房价高，装修运营成本高，一直是痛点。蛋壳打雷也是由于高收低阻，长收短付的模式，导致大盘下跌，入住率下降时直接打雷。根据Mob研究院的数据，疫情期间平均有100万套房屋空置15天，损失超过6亿元。
所以去年疫情期间，频频曝出要求房东赔偿装修因自由违约注销而产生的折旧费。(参考钱江晚报《自如违约还要房东赔钱？“装修折旧费”引发争议》)
这种竞争力显然不如以前了。
据智言咨询相关数据显示，长期出租公寓强调提包，室内装修优于普通出租屋。其次，人员流动性强，相应的家具折旧速度快，家具更换周期一般为3-5年。对于品牌公寓来说，在选择家具供应商时，对家具品牌的要求不高，但零散家具的购买价格相对较高，费时费力，因此更注重交付能力、性价比和环保。
对于同一小区，相似格局、面积、朝向和配置的房屋，其他中小平台上价格相似，自如普遍贵150-300元不等。
“目前我负责的这个小区里，新房源一出来就知道了。房源上，我家占一半以上。”收了部分蛋壳爆雷房源，又在自如调整间隙不断开拓新房源，陈亮自称所在平台的房源，正在逆势扩张。
市场恢复，想继续扩张，但前有爆雷风险；寻找解决办法，又受缚于装修成本，只能转嫁均摊风险——依靠规模扩张增长的模式已然走进死胡同。烧不起的自如，进入存量时代。
02
房源大洗牌
“房子去哪了？为什么看中的房子，都是小中介手上？”
品君是一名90后ios开发工程师，找了近一个月房子后，满脑子都是这两个疑惑。
“本来还挺正常的，在相寓、自如、链家APP上看房，联系中介，询问什么时候方便看房。看了一圈，在APP上看中了林奥嘉园的房子。但中介说，现在看的房子上一家还没有到期，等10多天后空出来，现在是租房旺季，房子如果出来，会根据市场行情调整价格。也就是会涨价。房租远远超过了预算，所以就放弃这个找房的途径了。” 品君告诉我们。
品君看中的房子，位于北五环的一间25平左右的主卧，带独卫和飘窗，上一为租客的租金为4200元一个月，退租后APP上显示已涨到4400元每月。而这个价格不包含市场主流要求每月房租10%-12%的服务费，如果成交，房租加起来每月在4800左右。
“近期的房租感觉突然都涨了，去年好多3600元左右的朝南主卧独卫，今年都找不到了。”相寓、自如等主流长租公寓平台上找寻无果后，品君开始琢磨其他方式，后来他根据朋友推荐，开始在豆瓣小组找房，说其中多是房东直租，但进去之后才发现并非如此。
在豆瓣相关的租房小组里，品君挨个把房源看了一遍，联系了几个自称是房东的人。添加微信后发现，基本都是小中介，而且这些小中介发给她看的还是同样几套房子。
他的困惑除了不同中介提供的房源一致，而且官方渠道加了在自如、相寓这种正规中介的微信，找了半天没有合适的房子后，有一个中介给他打电话，说是手上还有别的平台的房源，比较合适，相比自如和相寓要便宜不少，品君回忆说到。
后来才知道，这个所谓的便宜点的渠道，还是最近似乎无处不在的易居房友，和之前自己找到的小中介，推荐给他的房源一样：“其实是和豆瓣小组那些发帖人房源一样的。”
品君彻底懵了，他们认为应该是房源共享，但就是一样的房子，每个人的报价都不一样，大概相差100-200左右。还有收费方式也不一样，有收代理费的，一天2块；有收半个月房租中介费的。”同样的房源，不同的房租报价，连收费方式也采用了不同的计算方式。
看起来房源报价管理混乱、线下门店不正规，品君将易居房友等同于小中介。其实，它隶属于易居集团。
2000年成立，2007年8月8日，易居企业集团于纽交所上市（纽交所交易代码：EJ），是第一家在美国上市的中国轻资产地产概念股。
“马上这个小区还会有十几户下来，我们盯着呢。还有我们现在的服务、房子装修、家具，和自如他们一样。我们也有自己的小程序，就是没怎么用过，因为也住在附近，所以附近租户如果有报修，我们直接就去修了。”陈亮说到，“我们公司开设很久了，回龙观、天通苑和北苑这块，做了好几年了。小区楼内的办公室，只是用来签合约的，我们对外的线下门店就在物业边上。”
国信证券相关研报中认为：与存量房业务起家的贝壳和我爱我家不同，易居长期耕耘新房代理业务，与开发商关系密切。这从陈亮的情报能力可以看出，下个月会下来多少套新房？友商手上房源的情况如何？附近商场主要负责人如何发家？目前资产情况如何？陈亮对小区的物业、房源等相关情况一清二楚。
03
抱团求生，还是死灰复燃
同一房源登上多家平台，是二手房交易中的陋习，如今难道也进入了长租公寓？
品君约见了其中一个中介，位置位于某小区内的居民楼一层。进入小区，穿过小区中心花园，便能看见一层窗户玻璃支着的KPT板。
红底白字，顶部是超大字号的LOGO，而后是合租不同房间的价位区间，次卧，1500-2500元/月；主卧，2400-3500元/月……底部写着业务范围：房租租赁，房屋委托代理，居间服务，二手房买卖，委托过户，佣金1%......
那些在豆瓣中伪装成房东的中介，从规模上来看，确实是中小规模中介。他所见的广告牌上，还写着“易居三峰合盛”。
易居三峰合盛是谁？
企查查显示，这家注册地为北京市朝阳区双营路11号院，注册资本50万元人民币的的北京三峰合盛房地产顾问有限公司，便是牌子中显示的三峰合盛。
从关系图谱来看，这家企业与易居没有任何股权关系。
企查查提醒，该企业涉及四个司法案件。
4个司法案件中，均为委托合同纠纷，都与一个名为陈某棉的人有关。初审后，该企业反诉初审原告，而后被驳回，最后终审结果显示，依旧是维持原判。只不过初审是判决该公司付给原告陈某棉租金两万四千元。到了终审，则判决该企业要付给陈某棉两万九千三百三十二元。
易居房友首页显示，平台定位为，以共享为核心的房地产经纪服务平台，共享的内容主要有房源、技术、人才和知识。
而品君遇到的多位不同的中介，不约而同地推荐同样的房源给她，背后便是这些共享的房源。
从国信证券经纪研究所整理的资料来看，易居房友的玩法比较简单粗暴：“作为第三方平台吸引中小中介入驻，采用弱管控模式，以新房房源优势赋能中小中介增量业务收入并从收益中抽成。”
也就是说，易居房友仅仅是一个第三方平台。
海通证券研报中表示，该平台曾明确承诺，不会开设自身的二手经纪公司，也不会直接开展自身的二手经纪业务。
易居房友采用的是所谓 S2B2C 电商业务模式，它将自己定位于中的 S（大供货商）。
这是一种类加盟的模式，对接入驻的中小中介，给予数字化、房源等方面的帮助。
三峰合盛从股权上看不到与易居房友的关系，但又挂出了相关的牌子，如果不是冒名，可能只是使用易居房友平台的中小中介之一。
海通证券显示：作为房友，则会与中介门店分享佣金，其中房友获得 20%，中介门店获得 80%。
企查查数据显示，我国共有关键词为“房屋租赁中介”在业存续企业5.03万家。2011年以来的十年间，房屋租赁企业注册量呈直线递增趋势，2011年共注册相关企业3862家，2019年相关企业注册量达到了十年来的最高点，共4.67万家，同比增长25%。2020年共注册相关企业3.09万家，同比减少34%。2021年前五个月共注册房屋租赁企业7208家，同比减少46%。整体注册量呈下降趋势。
2019年房屋租赁企业注册量呈直线递增趋势，达到顶峰后，在2020年开始下降。而这些存续中的相关企业，基本为中小规模的中介。
头部的自如尚需自救，何况这些中小中介。装修、月度保洁、免费WIFI只是包装，房源才是他们能活下来的底牌。
如果有规模较大的品牌打出“共享”优质房源，无疑有着巨大的吸引力。
“蛋壳爆雷后，我们收了一部分房源，自如、相寓也收了一部分，不过很快就租出去了，现在都在等着新房源。”陈亮自称。
不过，“共享”的往往都更昂贵。
