谁在为经营贷进入楼市打开方便之门？
2020年以来，非法商业贷款流入楼市的现象有所上升。在上海、广州、深圳等地，“融资过桥，全款买房，办理商业贷款，还融资过桥”，一些银行、资金中介、房产中介提供的服务可谓“面面俱到”。经营性贷款作为支持中小企业发展的金融产品，已经存在多年。为什么这两年他们变得疏远，甚至成为楼市过热的动力？
贷款利率下行后，诱发经营贷违规行为
广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受采访时表示，出现这些问题的原因有三：一是经营性贷款和贷款利率下降，已经低于房贷利率，存在明显的倒挂；二是贷款期限延长，出现了循环放款、先计息、续贷等无偿资金过桥现象；三是贷款额度由之前房地产评估值的50%提高到70%到90%。
“从去年开始，我收到了三家银行关于房地产抵押贷款的信息。年化利率在3.8%左右，不仅远低于第二套房贷利率，甚至低于第一套房贷利率，还能获得总房价70%的贷款额度。以前自己的资金只有四五成，不够付第二套房的首付。但是，只要我用经营性贷款支付30%的首付，就相当于减少了首付。”一位上海的经营者说：“这种情况下，如果我想买第二套房，我肯定会用商业贷款，而不是抵押贷款。”
利率下调后，经营性贷款不仅降低了融资成本，还被违规者变相用来打破贷款限制政策中的贷款比例限制，削弱了房地产市场监管的有效性。
很多中介鼓吹用商业贷款给炒房者买房的“理念”，为买卖企业提供中介服务。在上海、深圳等地，买家只需几千元就可以通过中介购买一家成立一年以上的公司。只要买家是公司前三大股东，名下有房产，就可以以房产为抵押向银行申请经营性贷款。
2020年4月，在深圳从事炒房的魏女士，在中介的鼓励下，向一家小额贷款公司索要463万元的垫付资金，在深圳的热点地区购买了一套总价为728万元的房子。她通过中介买了一家公司，7000多元。“目的是做商业贷款，这也包括为这家公司做一年的会计费用。”。但就在同一个月，商业贷款非法流入楼市被媒体曝光，随后银行收紧放贷政策，要求在办理商业贷款前六个月完成产权过户。小额贷款公司24%的高年利率榨干了魏女士，导致她的资金链断裂。最后，房子在2020年12月被法院拍卖。
经营性贷款流入房地产市场，增加了房地产基金的“杠杆”。这种“火上浇油”的行为助长了当地一些房地产市场的投机氛围。
查出的问题不少
2021年以来，针对非法挪用房地产贷款的“围剿”运动在许多热点城市展开。北京、杭州等城市已明确表态，防止商业贷款流入楼市，上海、广州、深圳等城市则加大了对挪用商业贷款的查处力度。
根据中国人民银行广州分行和广东省银监局公布的数据，截至3月16日，发现广东(不含深圳)银行机构涉嫌非法流入房地产市场，问题贷款金额2.77亿元
在发现的违规行为中，相当多的贷款是通过房地产中介和小额贷款公司等“包装”推动的。涉嫌违规操作方式包括通过中介以经营性贷款替代个人住房抵押贷款，多次转手后挪用个人经营性贷款用于购房首付。
监管仍需发力
目前，市场上有大量的资本中介机构。他们通过微信群、管家、自媒体、小额贷款公司、理财公司、咨询公司等与银行资金对接、开展业务。大部分都没有固定的办公空间。
银行对借款人经营贷款的主要资格审查不严，未能渗透检查贷款资金的流动。李表示，这也纵容了资本中介和房地产中介的违规行为，让房地产投机者可以轻而易举地获得低价资金。
其实，除了企业贷款非法流入楼市之外，贷款过程中还有很多“传统套路”，比如通过做高房屋估价价格(高估价高贷款)来增加贷款金额、虚开银行流水单、虚开收入证明、修复不良信用记录等贷款相关环节，都可以通过中介几千元来结算。
贷款环节是否混乱，取决于银行是否有加强审查的动力，是否也想在楼市套利。复旦大学管理学院副教授刘明宇建议，金融资源配置应尽可能以市场化手段为导向，以避免金融资源在不同金融群体中的套利空间。同时，加强监管，一旦发现，绝不姑息。
