记者了解到，自1月21日起，包括北京、上海、广州、深圳等地在内的大部分城市对房贷利率进行了调整，新发放贷款的利息将按照调整后的利率计算。以北京为例，大部分银行的房贷利率为LPR 55个基点，一套房和二套房分别从5.2%和5.7%降至5.15%和5.65%。预计每年偿还贷款100万元将减少约360元，但对于部分现有贷款无法立即反映。
值得注意的是，除了LPR回调带动房贷利率同步下降外，部分地区银行房贷松动持续加剧。此前，苏州各大银行利率均降至5%以下。近日，重庆各大银行同步下调浮动基点，首套房房贷可低至5.5%。从机构分析来看，LPR五年来报价有所下降，释放的宽信用信号更加明显，对满足住房刚性需求、增强购房人信心起到重要作用，但进一步调整可能要看城市政策。
房贷利率今起下调，新增与存量贷款影响不同
1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%，在去年12月份5个基点调整后再次下调10个基点；5年期LPR为4.6%，较上月回落5个基点，为2020年4月以来首次下降。
LPR是贷款市场的报价利率，由18家有代表性的报价银行根据银行对最佳客户的贷款利率(MLE点)加上公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)报价。中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心计算并公布剔除最高价和最低价后的基本贷款参考利率。作为银行各类贷款利率(LPR点)的锚，LPR的调整影响广泛，其中金融机构为企业发放的流动性贷款指的是一年期的LPR；中长期贷款，如制造业中长期贷款、固定资产投资贷款、个人住房贷款，参照5年期LPR。
“昨天(1月20日)，同步调整。如果你今天借钱，你会遵循最新的利率，第一套房为5.15%，第二套房为5.65%。”据中国建设银行北京某分行个人贷款经理介绍，该行在北京新增的积分数没有变化，整体利率下调5个基点，与LPR一致。但新的贷款利率是以放款日利率为基准，具体利率水平取决于放款时间。根据央行最新消息，LPR发布时间由每月20日上午9:30调整为9336015，借款人需关注离放款日最近的LPR报价。本次调整前，LPR已连续21个月保持在4.65%。
还应注意的是，LPR减持对新增贷款和存量贷款的影响大不相同。其中，新增贷款利率可在下一次LPR发布前按“4.6%分”计算。在加分数不变的情况下，每100万元贷款将比以前少还360元。但是，股票贷款是根据重新定价日期计算的。一般有两种情况：重定价日为每年1月1日，还款仍以去年锚定的利率水平为准，是否调整取决于每年12月20日最新的LPR报价；如果是“按年按月按日定价法”，利率会根据放款日每年的对应日期进行调整。
第一财经记者从银行和中介机构了解到，目前上海、深圳等地银行房贷利率已于20日同步调整，21日放款时可参考最新报价。其中，第一套房和第二套房的房价最低。
2022年房贷利率下行趋势明显，不少城市根据客户资质降低房贷成本。根据RealData的数据，在LPR调整前的2022年1月50个重点城市的主流贷款利率中，津厦是为数不多的首套房贷利率“在5以上”的二线城市。据第一财经记者了解，苏州部分大银行近期也主动调整浮动基点，首套房最低利率可达4.9%。
在LPR回调的同时，部分城市同步下调了浮动基点。以重庆为例，一家大银行的个人贷款经理表示，他所在的分行今天(1月21日)刚刚公布了最新的房贷利率，第一套房的加分数下调至90分。最新的LPR综合按揭利率为5.5%，较之前的主流利率5.75%低25个基点。
有机构指出，5年期LPR的跌幅低于MLF利率。一方面是由LPR报价法决定的；另一方面也反映出房地产放松政策依然谨慎，主要目的是稳定经济，“房住不炒”仍是政策方向，部分地区仍有调整空间。中银证券分析师林媛媛也分析，2022年5年期LPR报价下调对房贷的影响主要体现在新发放的按揭贷款和贷款日定价的按揭贷款部分。在此背景下，中信期货研究员张戈认为，未来几个月房贷利率的下调，主要是由于地方政策的调整和加点实现。
放款时间方面，年初额度相对充足，各地房贷放款时间持续加快，不少地方放款时间缩短至1-2个月。据第一财经记者了解，北京各大银行按正常流程发放贷款需要2个月左右，按揭完成后需要1-2周。深圳证券交易所可以在抵押后3-5个工作日内尽快放款；上海、佛山等地可在一个月左右完成从审批到放款；广州的银行差别很大，时间从1个月到3个月不等。
政策边际宽松背景下，已有多地二手房销售出现回暖迹象，有北京地区大型中介机构人士透露，门店销售业绩已经基本恢复到去年上半年水平。价格方面，根据国家统计局最新公布的2021年12月70大中城市商品住宅销售价格变动情况，新房、二手房环比价格下降的城市数量减少，一线、二线商品住宅销售价格环比降幅有所收窄，释放出一定积极信号。
