车辆随意停放、垃圾随意丢弃、流动摊贩随意进出等问题在老旧小区屡见不鲜。目前一些老旧小区根本没有物业管理，一些物业公司管理不善。有的居民不为物业的“服务差”买单，有的物业公司经常以“入不敷出”为由敷衍了事。
在我国新一轮的老旧小区改造中，有填补物业管理服务短板、完善长效管理机制的强烈呼声，不少地方出台了相关政策措施。
老旧小区改造维修需要投入大量资金，政府可以在短期内提供一些专项补贴；但从长远来看，居民有必要提高物业服务的价值意识，通过法律、公开、居民协商等方式合理提高物业费，督促物业公司提高服务水平。
破损的路面没人修，生锈的邮箱没人管……在北京市朝阳区法头北里社区，80岁的刘大爷说起社区问题，满是辛酸。他多次打电话给物业公司反映问题，但几乎没有人关注他。
被财产问题弄得心烦意乱的不止刘大爷一个人。《法治日报》记者近日走访了北京、天津等地的10多个老旧小区，发现老旧小区普遍存在车辆随意停放、垃圾随意丢弃、流动摊贩随意进出等问题。目前一些老旧小区根本没有物业管理，一些物业公司管理不善。有的居民因为物业“服务差”不交费，有的物业公司经常以“入不敷出”为由敷衍了事。
在我国新一轮的老旧小区改造中，有一种强烈的呼声，要求补齐物业管理服务的短板，完善长效管理机制，很多地方都出台了相关政策措施。
多位接受记者采访的专家指出，从长远来看，居民需要提高对物业服务价值的认识；物业公司需要通过合法、公开、居民协商等方式合理提高物业费；政府相关部门需要督促物业公司提升服务水平，完善奖励补偿机制，促进物业管理长期良性运行，让居民生活更加便捷舒适。
社区居民
如果出了问题，没人能处理好。
“看看这条路。不是缺砖就是不平。每次出门都要小心。”1月16日下午，头戴鸭舌帽、身穿海军蓝外套的刘大爷站在法头北里社区16号楼路边，指着坑坑洼洼的道路对记者说。
为了应对道路问题，刘大爷已经连续几个月向物业公司汇报了。“每次他们说知道，就是看不到有人修。”对于物业公司的“不作为”，刘大爷说已经司空见惯了。比如五年前，他反映邮箱生锈的问题，也多次被忽略。
当时社区在每栋单元楼前放置邮箱，方便在每栋楼接收。结果放在地板外面，每到下雨天，邮箱就会渗水，久而久之就生锈了，邮箱门很难打开。刘大爷打电话给物业公司，想让他们把邮箱放回楼道里，但是没人理他。
“很多时候，我订阅的报纸都湿漉漉的，我根本看不懂。最后，大家拧开邮箱，放在走廊里。”刘大爷说，像这样的事情还有很多，但是物业工作人员一年到头也看不到几次，出现问题也没有办法求助。
家住北京嘉禾园新区的王伟(化名)对此深有体会。“夏天的时候，一些顶楼住户家里漏水，小区里有些道路坑坑洼洼，单元门太旧关不上，等等。这些问题完全被忽视了。”王伟告诉记者。
此外，还有停车问题记者发现，虽然一些老旧小区的管理运营从无物业到引入物业有所改善，但仍存在困难。随着居民对物业服务质量要求的提高，管理成本相应增加，提高物业费成为一些老旧小区的突出矛盾。
前段时间，北京市石景山区某小区居民就收取停车管理费一事与物业公司争论不休。这个住宅区的房屋被挂牌交易用于房改。早在2018年，小区原物业单位就将水、电、暖、物业管理的职责剥离给物业公司。物业公司接手后，为了缓解小区车位不足的问题，开始了停车收费管理，每月120元，一年1440元。居民认为，社区的原物业单位每年都会提供一笔钱，这足以支持物业提供良好的服务，所以物业公司不应该再向居民收取另一笔费用。
物业管理公司
物业费难收，“入不敷出”不易管理。
物业公司也很难处理居民的投诉。
北京某物业公司负责人告诉记者，很多老小区刚建的时候没有物业，也没有物业费。因此，物业公司进入小区时，很多居民都不愿意交物业费。
“有的业主认为物业就是看着门扫地，有的则认为只要不收费，怎么管理都无所谓。”该负责人表示，由于基础设施不完善等原因，老旧小区容易出现问题。通常需要维修和花钱的地方有很多，有时候也有需要照顾的孤寡老人，即使物业费全部收齐，也未必能维持运转，更谈不上盈利。
该负责人提到，很多老旧小区的居民缺乏服务付费的理念，使得一些小区的物业管理难以为继。“别提提高物业费了，目前物业费收不到位，会影响物业服务质量”。
据天津某街道办事处物业管理科工作人员介绍，目前很多老旧小区维修资金紧张，政府资金迟迟不到位。因为资金不足，很多物业公司都不愿意来，现有的物业公司无法替代，现有的物业公司服务也有管理能力。
不足、服务意识和水平差的问题，居民认为自己的需求没有得到满足，更不愿意交纳物业费，于是形成恶性循环。“在实际工作中，还存在权属确定困难的问题。”上述工作人员说，以窨井盖为例，道路上的窨井盖出了问题很容易找到负责单位去管理，但老旧小区窨井盖出问题时，找不到对此负责的相关部门，市政维修资金项目中也找不到这一项。居民最先想到和最后能找的只有物业，但物业既没钱又没专业队伍，有时候物业或者居委会能自己帮着解决问题，有些时候就只能放任不管。
专家建议
短期内可由政府提供专项补助
为解决老旧小区物业管理难题，目前多地因地制宜，探索出一些老旧小区物业管理模式。
北京市朝阳区探索“国企兜底、先尝后买”新模式：由政府牵头成立国有物业服务企业承担老旧小区物业“兜底”服务，以党建引领物业，采用“先尝后买”模式，逐渐实现老旧小区物业管理转型。
牛王庙南院小区位于北京市朝阳区左家庄街道顺源里社区，是20世纪70年代建成的老旧居民小区，是纯公房小区的代表。如今，该小区已经形成“政府兜底公共服务、专业服务先尝后买、物业经费四方共筹”的物业管理模式，居民物业费低，对物业服务的满意率高，物业费收交率达85%，走出了售后公房小区物业管理的“牛王庙模式”。
天津则致力于打造智慧低碳社区商业模式，向老旧小区居民宣传物业进驻优势，提升居民的交费意愿；对于物业公司则实行末位淘汰制，定期更换居民满意度不高的物业公司。
据天津市南开区学府街道公共管理办公室主任张伟介绍，针对老旧小区物业管理资金缺乏的情况，街道通过社区消费的升级运营，如提供家政、维修等方式平衡物业管理方收支；同时提供可提供的资源，如将公共建筑屋顶进行屋顶光伏发电等方式获取低碳节能服务收益，最终实现盈亏互补、开放共赢。
记者近日来到天津市南开区龙兴里小区，看到小区门口24小时都有保安值守，安保设施完善，居民楼防盗门均可安全使用，停车位充足，车辆有序摆放，住宅墙面无明显墙体脱落，小区路面和楼道干净整洁，还有楼房加装了电梯。如果不是询问居民，很难想到这是1990年建成的老小区。
“住在这里感觉挺好，有什么事反映到物业那里基本也都能解决，物业对居民生活也比较上心。”正在小区内健身场所锻炼的老年人说。
近日，住建部等三部门发布《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，提出居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划。居民对改造后的物业管理模式、交纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识并书面(线上)确认的，方可开工改造。
多位受访的物业企业及部分街道负责人认为，老旧小区的改造和维护都需要投入大量经费，短期内政府可以提供一些专项补助；但长期看，还需居民提高对物业服务价值的认识，通过依法、公开、居民协商的方式合理提高物业费，并督促物业公司提升服务水平。
“政府部门可以对物业公司起到监督和促进作用，同时由社区、街道等在物业公司和老旧小区之间进行居中协调、沟通，实现老旧小区‘三基本’服务，即基本保洁、基本绿化、基本养护。同时实行奖补机制，促使物业管理的长期良性运行。”华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法说。
北京瀛和律师事务所物业管理法律事务部主任赵中华则建议，原产权单位在引入物业公司时，可以在协议中设定协助物业公司与业主建立良性关系的条款；可以在前几年提供一定的物业费补贴，也可以提供小区附属设施改造的资金。
他举例称，可由原产权单位与物业公司签订“三供一业”协议，约定前3年的物业费、停车费按照梯度补给物业公司，在业主认可物业公司后，物业公司可与业主另签合同。这种举措能在一定程度上缓解老旧小区物业管理矛盾。
