近年来，物业被业内部分人士称为“住宅行业为数不多的现有优质资产之一”，有人提出，物业企业的“上市潮”即将到来，并将长期持续。2021年已经过去，但人们想象中的物业上市潮并没有如期而至。2021年7月是“高潮”和“低潮”的分界线。
中国指数研究院数据显示，2021年7月前，共有12家物业公司成功登陆港股市场，仅7月份就有6家物业服务公司成功在港股上市。不过，随着7月底，港股地产股的人气有所回落。8月至12月17日，港股仅新增两家物业公司，分别是京叶嘉和德商投。
与此同时，上市企业的市场估值也有所下降。
HKEx招股书中淤塞的地产股估值下跌。
根据柯睿的数据，2021年年中，已经有50多家上市物业服务公司，有20多家上市公司成功提交表格或明确表示希望分拆上市。以此计算，在正常听证一次上市的情况下，2021年将有70多家上市公司，但截至2021年底，上市公司数量已固定为55家。
事实上，从2021年下半年开始，“上榜一次”就不再符合逻辑。去年，众安智慧生活、长城物业、力高健康生活、鱼枷生活服务等多家企业的招股书均以失败告终。12月23日通过听证会的中梁百越之家，在第二次提交招股书后，成功获批。
物业公司的数量逐月累积，但通过听证的物业公司寥寥无几。目前，HKEx已经积累了大量尚未审核的物业招股书。
企业在HKEx提交招股书后到期是IPO过程中常见的现象，大多数企业会选择在到期后更新招股书。然而，今年的情况与以往略有不同。截至12月24日，包括新力服务、赫伦堡物业、天宇青创、长城物业在内的一大批物业公司招股书已到期，长时间未更新。
根据柯睿的统计，连上市企业的估值都在下降。受各方面影响，除了少数央企、国企房价略有企稳外，其他地产股均大幅下跌，还有不少物业公司从高位跌破七成。目前几只地产股的市盈率还不到10倍。
上述机构认为，股价低迷并不能反映这些上市公司的真实价值，甚至在并购中也是如此；一个市场，很难以现在的股价拿到这些上市公司的资产。在保持行业平均正常增长率的情况下，企业的市盈率至少要达到15倍，当前股价被严重低估。
企业被房地产母公司牵连。新的HKEx上市规则即将出台。
目前地产股估值偏低，可能大部分是出于对物业相关母公司财务状况的担忧。跌幅最大的地产股，大多受到母公司严重债务危机的牵连。
2021年，当行业发生深刻变化的时候，房地产和物业息息相关。各种原因导致房地产开发企业资金链紧张，房地产企业的内外债危机逐渐显现，也影响了物业管理行业。虽然很多物业管理公司已经独立上市，但为了获得所管理的面积、收益和利润，大多数物业管理公司仍然依赖于房企的母公司。
随着房地产行业的发展变得更加理性，很多房企的母公司面临资金困难，资金链紧张，导致房企没有大量的“余粮”投资物业资产。柯睿认为，2021年房地产大变局后，2022年后房地产向物业转移利益的方式将逐渐放缓。
曾几何时，“上市”似乎是企业成功的阶段性标志。但随着行业的变化，独立上市不再是物业管理企业的唯一选择，而并购则是另一种思路。
据中国中央指数研究院不完全统计，截至2021年12月10日，今年以来，物业管理行业已披露并购71起；a .有相关信息的交易，涉及收购方的33家物业公司。交易金额约333.3亿元，较2020年交易总额大幅增长约215.33%。总的来说，今年的行业并购；一个市场的特点是创纪录的高交易量，频繁的大额交易，并购；上市公司主导的并购主体与并购的理性估值：a目标。
在并购的过程中，两个主要的团队也是分的。有业内人士曾说：“想上岸，选择碧桂园服务；如果你想上船，就选择万物之云。”
现在，在物业管理行业，碧桂园服务在规模上处于领先地位。2021年上半年，碧桂园服务的签约管理面积约为9.01亿平方米。购买蓝光嘉宝、彩生活、研发等资产后；f物业，碧桂园的服务越做越大。
另一方面，能与其中一家抗衡的，是尚未上市的万物之云。
去年，一直对万物云上市讳莫如深的于亮终于松口：地产界会上市，只是在等待机会。目前，万家云正在积极筹备上市。但与碧桂园服务让其他中小企业“入不敷出”的底层逻辑不同，万武云扩大规模的方式是实现“联盟化”。
万物云模型旨在标记贝壳系统。在过去的几年里，万宇云建立了睿盟的合作平台，对睿盟的成员公司进行战略投资，支持其上市。“如果选择做平台，就一定要打开，但打开的条件是一样的价值观。”万科集团合伙人、万科物业CEO朱保全曾这样说过。
目前，阳光智博和伯恩物业都加入了睿盟。
对于行业整体IPO的发展前景，中央指数研究院指出，虽然企业经历了短期波折，但企业向上的动力和发展需求并没有改变。据该机构称，
2022年港股IPO市场有已交表企业作为基本面支撑，再有行业龙头企业和地方国企加持，2022年物业服务企业资本市场发展值得期待。
